与传统的养老院以床为单位、集体居住、提供简单生活照料和护理服务不同，养老社区通过为老年人提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护的居住设施和高品质服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住并获得相应的照护服务，且在社区中有归属感、认同感，与社区形成共建共享的社区文化。

 

说起养老社区，不得不提到开发商。

近两年来，住宅市场的增长天花板让房企愈发坚定多元化布局。房企也正逐渐转型城市配套服务商，“银发经济”促使房企将养老视为多元化业务中的重要一环。

​据不完全统计，全国已有百余家地产商进军养老地产领域，万科、龙湖、招商蛇口、恒大等众多龙头房企踊跃入场，于是规模各异、花样迭出的养老社区如雨后春笋般破土而出。

从近十年的行业历程与实践案例来看，作为房地产的一个细分领域，养老社区有着与传统住宅地产截然不同的玩法，养老社区既带有传统房地产开发的操作模式与路径依赖，也融入了纷繁复杂、精耕细作的运营服务基因。

如果说开发是1，运营是0，那么这两个因素在养老社区里就不是简单地加法关系，而是乘法关系。从这个角度来讲，要想玩转养老社区，“开发线”与“运营线”必须并行铺设，基底等高，只有这样，养老社区这列“火车”方能不脱轨。

回到主题：为什么我们说规模和服务能够决定养老社区的生死存亡？因为，在“开发线”里，规模是一个核心指标，它涉及投资强度、管理幅度和投资收益水平；在“运营线”里，服务是其核心指标，它涉及运营成本、品牌、入住率等。

接下来，我们具体说一说，一个养老社区要想成功，该如何控制规模、如何建立服务体系。

如何控制规模？

这里的“规模”，不仅指用地规模，也指人口规模和用地规模。接下来我们就从这三个方面来阐明养老社区如何做好规模控制。

（一）用地规模的控制

养老社区的尺度及用地规模受老年人感知能力、活动能力范围及城市路网间距的影响。

1.老年人感知能力对用地尺度的影响

由于老年人身体机能下降，心理认知范围也在不断缩小，因此养老社区规划建设中应避免尺度超过老年人认知范围。根据生理学家研究，人的视力能力在超过130m～140m就无法分辨其他人的轮廓、衣服、年龄、性别等，故学者认为130m～140m的尺度是适宜交往的。此结论对控制养老社区尺度和用地规模同样具有重要指导意义。

 

2.老年人出行活动分布圈对用地尺度的影响

城市老年人出行活动分布圈指在老年出行活动中，由其出行时间、活动半径和频率及出行范围所组成的不同活动层次的空间分布领域。可划分为基本生活活动圈、扩大邻里活动圈、市域活动圈和集域活动圈，如图1所示；每个活动分布圈的出行规模、活动半径、出行时间特点，如表1所示。

基本活动圈是城市老人出行活动范围的主要区域。有研究认为，以家庭为出行原点，老年人主要活动半径为5min的出行距离，大约180m～220m，老年人步行10min的疲劳极限距离为450m，则比较舒适的步行范围为150m。

图1 老年人出行活动圈分布图

表1 不同老年人出行活动圈的特点

3.城市路网间距对用地尺度的影响

养老社区用地范围通常由自然分界线和城市道路来界定，因此，城市道路是决定养老社区用地规模的一个重要因素。

通常，我国城市干道间距700m～1200m，次干道间距350m～500m，支路间距150m～250m，它们分别界定城市普通居住区、基层社区和邻里社区的用地规模。但对于养老社区，后两者的道路间距应当适当减小，以适应老年人生理和行为要求。

4.基于上述三个因素，养老社区用地规模可控制尺度

通过对老年人的生理和行为与社区的围合边界(城市道路)等因素综合分析，将130m～220m作为社区组团的服务半径，将300m～450m作为养老社区的服务半径是合理的，如图2所示。由于城市内圆形地块比较少，为研究方便，用矩形模型代替，通过计算可得出老年组团面积为1.69h㎡～4.84h㎡，养老社区的占地面积9h㎡～22.5h㎡较为合理。

图2 混合养老社区的用地规模理想模型

（二）人口规模控制

影响养老社区人口规模大小主要因素有配套设施和服务规模、邻里交往的关系及相关经验值得验证。

1.配套设施服务规模

出于对资源有效配置及管理成本考虑，同时为满足养老社区多样化住宅类型的要求及使社区具备完善的基本生活设施，养老社区人口或用地规模必须与之相对应。在养老社区中，老年人最关心的问题是健康、文体活动。

因此，可考虑将老人医疗设施或老年活动中心的服务规模作为参考量来控制社区规模。

根据国外老年公寓、护理院等建筑规模经验值推算，老年居住院落组团人口达250人时，相配套的养老设施可得到较合理利用。

2.邻里关系对社区人口规模的影响

我们采用3个层次的邻里类型学说，3个层次的邻里规模及对邻里交往的影响如下:

第一层次:组团规模8～12户时，能建立较强的人际关系。

第二层次:50～100户或150户时，人们之间尚能知晓彼此姓名，但深层了解甚少。

第三层次:超过150户时，邻里间交往弱化。

由此可知，从老年人的交往角度看，居住组团规模控制在50～150户有助于老年人建立良好的邻里关系。

3.国外养老社区规模控制经验值

据美国建协有关设计指南，养老社区合理居住规模为300～400户。这是综合考虑社区配套设施的利用率、老年人社区参与、老年人行为及心理特征而确定的。考虑到中国老年人社区公共事务的参与欲望不强烈，我国养老社区组团规模应适当减小。

结合上述的配套设施使用及邻里关系的维护，建议组团户数控制在300户以内，以150户左右为宜，人口数控制在450人以内，以250人为“适宜组团规模”。

（三）建设容量控制

对于养老社区规模控制可以从《老年人居住建筑设计标准》中的相关规定进行推算，如表2所示，该标准规定老年居住建筑的人居面积为20㎡～40㎡，则上述的“适宜规模组团”的建筑面积为:250×(20～40㎡)=5000～10000㎡。

表 2 我国养老设施规范配套建筑面积指标

如何构建服务体系？

养老社区要实现养老的功能，核心在于服务。

如何构建契合实际的养老服务体系？必须要回答好三个问题：养老社区都是哪些人在养老？他们有哪些需求？根据这些需求，应该提供哪些服务？这三个问题是构建养老社区服务体系的思考逻辑与实践路径，以下详细分析。

（一）养老社区都是哪些人在养老？

这实际上是客群定位的问题。

通常来看，在养老社区项目中，入住的老人分为三类：

1.自助型老人:一般在55～65岁，老人生活能够自理，居住在独立单元。组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等，丰富自助型老年人的日常生活；

2.介助型老人:一般在65～75岁，当老人的日常生活需要他人帮助照料时，将从自理转入介助型护理。介助型老人住在协助生活单元，居住个体分开，但公共设施在同一区域。介助老人得到的服务内容除社区服务之外，还包括日常生活照护，如饮食、穿衣、洗浴、洗漱及医疗护理等，社区还为介助型老人提供与身体状况相适应的各类活动，丰富其日常生活；

3.介护型老人:多在75岁以上，当老人生活完全不能自理，需要他人照料时，将转入长期护理区，社区提供24h有专业护士照料的监护服务。

 

（二）这些老人都有哪些需求？

根据马斯洛的需求层次理论，老年人从生理到心理有不同层次的需求，从较低层次的需求来看，包括衣食住行的生理需求和健全的医疗和社会保障体系的安全需求；从较高层次精神需求来看，包括归属与爱的需求；社交以及与他人接触和交流的需求；被他人尊重的需求；完善自我和价值实现的需求；养老地产的产品设计需要从老人各个需求层面出发，从硬件设施到软件服务全方面为老人提供舒适安乐的养老环境。

 

合格的养老社区现在是分级管理的，从产品配置上：首先是活跃老人社区，继之独立生活老人社区，慢慢不能独立生活后，就过渡到协助助理，最后就是专业护理。具体而言，在生理机能上，老年人有着以下特征：

 

 

在心理特征上，他们有着以下显著变化：

对于那些刚刚退休的自主型老年人而言，他们身体依然比较健康、思维依然比较活跃。概括的说，退休时间早、健康状况好、拥有更多的“晶态智力”是他们较为突出的特征。这部分多数老年人一旦退休，就在心理上感觉到自己一夜之间从“社会资源”转变成了“社会负担”，心理上难免会有落差。

 

结合生理机能与心理特征，可将老年消费群体划分为以下九大类型：

 

这些类型的老人，他们的养老服务需求也是各有区别：

 

（三）养老社区服务体系的构建

1.服务内容及特点

一是连续性。

服务在同一社区中满足老人不同生理年龄阶段的不同养老需求。衰老是个连续过程，无论是身体功能还是心理，都要经历漫长过程，对于要服务这样一个群体的养老社区，为满足老年人需求，采取提供连续服务的策略，对老年人进行连续性评估，包括老年人入住前评估及后续定期评估，实时监测老年人身体心理功能发展状况。

如刚入住时是完全自理的老人，由于疾病等原因，不再适合住在独立居住区域，借助养老社区的评估系统，确定其应转区域、所需服务。

二是系统性。

养老社区应根据老年人的需求及自身发展战略对餐饮、娱乐、交通、医疗等各种资源进行整合、重新配置，形成一体化服务系统，并通过组织制度安排和管理运作协调促进各部门之间的融合与配合，保证优质的服务水平，同时进一步增强企业竞争力。

三是全面性。

养老社区从老年人日常生活需求出发，同时考虑老年群体对于专业医疗护理服务的特殊需求，将社区划分为不同的居住区，为老年人提供集餐饮、娱乐、社交、交通、医疗于一体的服务，老人不必出社区，即可满足需求。

2.养老社区服务体系建立

参考《社会养老服务体系规划(2011－2015)》，养老社区服务体系将提高老年人生活水平作为构建的目标，并以老年人的养老需求为出发点，为处于养老阶段的老年人提供所需的养老服务，以及适老化的社区配套、完善的服务设施，为老年人提供物质和精神生活的双重保障。养老社区服务功能体系见下图。

 

（1）功能体系

生活照料服务从老年人的需求出发，提供日常生活需要的照料服务，满足老年人对于养老最基本的需求。主要包括:建立家政服务中心，提供衣、食、住、行的养老需求；建立服务呼叫系统，实现随叫随到的上门服务；建立社区随行班车，陪护出行。

医疗护理是养老社区服务的重点，主要包括:建立社区医疗服务中心；与城市中的大型权威医疗机构建立合作；提供上门看病的服务；为老年人建立医疗档案系统；定期开展社区内医疗保健以及科普宣传活动等。

精神抚慰服务是社区养老相较于机构养老最大的优势，包括:建立社区心理咨询中心、建立再就业中心等。

文化娱乐服务使得老年人不但不容易感受到被社会孤立，通过建立社区娱乐中心、社区图书馆、老年人创造教育体系更可以实现老年人老有所乐。

 

（2）环境体系

建设适老化服务设施，将打造老年人的宜居生活环境，促进养老服务开展。这里的适老化不仅体现在设计理念，还体现于养老设施的覆盖面。

养老社区旨在营造一个适老、尊老、爱老的人文化社区环境和氛围，主要通过开展养老服务营造尊老、爱老的氛围，通过宣传适老理念加深社区养老的人文色彩。

（3）支持体系

专业化护工是生活照料、医疗护理、出行服务的必要人力支撑，老年医疗护理应由专业性的护工完成，来自社会或者社区内的志愿者也可以通过培训完成部分社区护理工作。

完善的物业是社区服务内必不可少的后勤服务，养老社区的物业除行使一般物业的功能外还要求有养老特色，主要体现在支持养老服务的开展、养老环境的维护上。