养老市场上政府的“为”与“不为” ——访中国健康养老管理控股公司董事局主席徐会军

从养老金融、养老地产、保健医药到老年旅游，中国的养老产业大军，浩浩荡荡，日益壮大。而养老地产业，无疑是其中的先行者之一。

然而，近几年中，无论是修建于青山秀水间的民营养老院，还是地产商大力推销的“适老型”住宅楼盘，或者市场反应寥寥，或者“挂羊头卖狗肉”——养老概念营销效应多于满足养老需求的实质。多数的养老地产项目在热闹了一阵后都归于寂静，后续发展乏力，既难做到令企业持续盈利，亦无法承担起实现中国社会从传统的家庭养老向社会化、市场化养老转型的责任。

面对未来的市场蓝海，养老地产蹒跚起步而前途未明。当前制约养老地产发展的瓶颈在哪儿？养老产业作为具有社会和市场双重属性的行业，政府应该在其中扮演怎 样的角色？养老产业未来的市场机遇路在何方？财新记者专访中国健康养老管理控股公司董事局主席、麦芽糖居家养老服务创始人、首席战略官徐会军博士，把脉中 国养老市场。

真正的养老地产应该实现为老年人提供医疗保健、文化娱乐等软性服务和房产硬件设施的结合，其中更核心的是要能满足“人”的需求。现在无论是政府兴办的街道社区养老中心，还是企业做的适老型住宅、民营养老院，大家还是过度把养老问题的目光集中在“物件”上面，忽视了养老的核心是“人”，没有真正满足老年人的内心需求。因此，我认为发展养老地产的关键，是思路上要从资产管理向“人”的管理转变。

养老产业是一个很大概念，它涉及的产业链其实特别长。凡是老人晚年生活所涉及的，从保健、医疗、娱乐、社交甚至到法律问题，都包括在内。但现在，在这个很 长的产业链中，大概有一半以上的环节都是不赚钱的，除了老年保健品等个别的暴利环节，其它环节都还发展不起来，无法形成养老产业的闭环。

财新记者：如果说适老型住宅是养老地产中的伪概念，那么现在政府在大力鼓励的民营养老院，也在为老人提供起居照料、医疗保健等服务，为何他们多数也在市场上反响平平？

大家都看好养老产业的发展前景，但其实必须承认，现阶段办民营养老院是很难赚钱的，因为这是其由成本构成决定的。民营养老院，主要成本由房租、地租、水电等费用和人力成本四部分构成。其中，房租、地租成本最高，如果把这部分计入，多数养老院都在亏损。

养老本身具有公益属性，也属于政府责任之一，因此要扶持养老产业的发展，我认为政府必须与企业共同承担好责任。政府应该通过提供公共资源来帮助企业削减成本，帮助企业在养老市场中实现盈利，才能促进这个产业的良性、持续发展。

一方面是民企经营成本居高不下，另一方面是公立机构资源闲置，这不能不说是一种资源错配。事实上，对于满足老人日常起居、医疗保健甚至精神文化需求等，这 些专业化的养老服务，政府自己经营是很难达到良好效果的。如果交给企业经营，思路上就会有很大不同，只要能有盈利空间，企业就会想办法盘活资源，增加资产 价值，为老人提供更好的服务。

当然，这并非意味着政府不必介入养老服务市场。因为政府也会担心，让企业给老人提供养老服务，企业收了钱去欺骗老人怎么办，所以政府也要设立市场准入门 槛，同时也要去监督企业。但是有一个问题必须清楚，政府要做养老产业市场的裁判员，还是既要做裁判员又要做运动员。我认为，政府应该只做裁判员。

我认为，在养老产业方面，政府要做好这几方面的事：第一，要通过政府提供资源、税费优惠等方式，帮助企业削减养老经营的成本。例如，租用政府房产资源给民 企开养老院，或者对于涉老的地产，政府给予民企在地租、房租和水电费方面的优惠，帮助企业降低成本负担，降低服务价格，吸引更多老年人入住；第二，政府可 通过向企业购买服务的形式，让企业参与经营基层社区养老中心。政府可通过制定政策，明确可提供养老服务的企业的准入条件和服务标准。以招投标的形式，选择 承包服务的企业；第三，政府要做好养老服务市场的监管者。定期抽查企业服务质量，定期回访老人和其子女，对于不合格的企业予以警告、惩罚，或踢出市场。

总之，政府应该做好养老市场的监管者，通过帮助企业削减经营成本，以及政府购买养老服务的形式，来调动企业参与养老市场的积极性。当然，这其中有一个前提，是政府必须通过排查摸底，列出需要养老服务的老人数量、身体状况和主要需求，企业才能在此基础上提供相应的服务。

财新记者：对老人分类登记后，是否意味着需要分层次满足养老市场的需求？

现在我们一提到中国60岁以上的老龄人口已超过2亿，就充满了焦虑。其实这其中缺乏对老年人市场的结构性细分。在这2亿多老年人中，粗略估计在60-70 岁之间约占60%-70%。这部分老年人，尤其是生活在城市中的，他们的身体多数还比较好，除了有点高血压之类的常见疾病，还完全有能力去参与跳广场舞、 上老年大学、旅游等活动。这部分人口其实是养老产业的主力消费人群。对于那些80岁以上的、生活不能自理的老人，他们更需要的是起居照料、医院陪护、医药 服务等。所以，实际上不能把2亿老人的养老需求都用一刀切的方式来想象，不细分养老需求而去大量兴建养老院，必然造成资源浪费。

我认为，居家养老服务未来可能会成为很有市场的发展模式，目前市场上做的还比较少，还属于市场蓝海。居家养老服务企业可以做成平台，将包括看护照料、超市、药店、诊所、旅游、教学等第三方服务商都整合在这个平台上，多层次满足老年人的需求。