盘活存量房促进养老事业发展

 

　　作为十二届全国政协委员、香江控股(600162.SH)董事长翟美卿向21世纪经济报道记者表示，针对城市化进程加快，我国人口老龄化愈发明显以及当前我国房地产存量房规模巨大，大量存量房亟待寻找出路的现状，其即将提交全国政协十二届四次会议的提案将关注的是“关于盘活存量房促进养老事业发展的建议”。

 

 

　　起步阶段的养老产业

 

　　翟美卿称，由于我国出生率的持续下降以及民众预期寿命的持续上升，我国老龄化进程将会进一步加速，催生对养老产业的巨大需求。

 

　　相比之下，与快速发展的老龄化相比，我国的养老产业还处于起步阶段。一方面，公办养老机构的严重不足。另一方面，我国机构养老床位数和养老从业人员严重不足，养老服务人员缺乏专业化和职业化的培训。

 

　　翟美卿直言，养老业是可以解决大量就业的服务行业，国家也在极力推动民营资本进入这个领域。随着老龄化进程的加快，现在有越来越多的民营企业和社会资本开始关注养老产业，看好养老产业，并开始涉足养老产业，但目前真正成熟的养老商业模式并不多。

 

　　“在实际运行和产业培育的过程中，仍然面临着包括传统观念、产业体系、市场培育、行业监管、人才队伍、同质化现象突出等诸多方面的问题，这些问题也都影响着养老产业的可持续发展。” 翟美卿表示。

 

　　另据介绍，目前世界上主要的养老模式分为三种，即居家养老、社区养老和机构养老。目前在我国，这三种养老模式分刻录机占比约为96%、1%和3%。居家养老是绝对主流。据多地发布的“9073”养老规划，机构养老的3%保持不变，而社区养老的比例将从现在的1%上升到7%。再加上增量的老年人口，这为社区养老带来了大量的市场空间。未来 10 年，随着老龄人口的快速增加，养老医养产业一定会迎来快速发展的黄金时期。

 

　　四谏言盘活存量房助力养老产业

 

　　对于我国养老产业的现状，翟美卿在其有关提案中表示我国应鼓励企业将存量房由出售转经营，并在政策上给予一定的支持，助力养老产业的健康发展，具体则有以下四点建议。

 

　　一是回购存量房，为养老机构提供经营场所。

 

　　翟美卿认为，主要是我国绝大部分存量房位于远郊区域和三、四线城市。这些城市库存压力高，楼市活跃度低，房地产企业经营困难。

 

　　而从养老地产的开发角度，远郊区域和部分三、四线城市一般具有良好的生态环境，打造养老产业具有许多先天优势，以养老产业带动存量房盘活，鼓励企业将存量房由出售转经营，具有现实意义。

 

　　“建议政府将满足条件的存量房采取统一回购的方式，建设公办养老机构或采取公建民营的方式，政府回购存量房、采购服务、企业提供经营管理，满足养老保障需求，既盘活了存量房，解决了房地产企业的压力，同时又促进养老产业的发展。” 翟美卿称。

 

　　二是支持房地产企业与养老机构的合作。

 

　　“个人建议由政府搭建线上线下沟通合作平台，为房地产企业和具有一定规模的养老机构提供交流合作的空间。” 翟美卿如是说。

 

　　在翟美卿看来，线上平台把有意向将存量房往养老地产方面发展的房地产企业与养老机构的信息实现同一平台精准对接，由政府进行双方信息的搜集与管理，实现由政府引导，促成房地产企业与养老机构的全面合作。

 

　　而线下可以开展养老产业发展交易会，由政府主导在存量房密集地举办房地产企业与养老机构共同参与的项目合作交流会，进一步实现双方的合作。

 

　　三是推动符合条件的房地产企业向养老地产转型。

 

　　2013年9月，国务院下发《关于加快发展养老服务业的意见》，在养老服务事业和产业投融资、用地、津补贴、税收减免等方面出台一系列政策，补贴养老产业的发展。但目前养老地产没有明确的定义，且不纳入民政部养老产业范畴，也就是说房地产企业在发展养老地产暂时无法享受相应的政策支持。

 

　　因此，要明确养老地产范畴，规范养老地产准入门槛，在养老设施、医疗设施、养老服务方面提出具体要求，并对符合条件的养老地产给予政策补贴、税收减免等支持，鼓励符合条件的房地产企业向养老地产转型。

 

　　此外，引入金融机构共同参与养老产业建设。目前，养老地产投资大、周期长，缺乏持续的资金支持，而金融机构恰恰可以提供低成本、多元化融资渠道。

 

　　“个人建议房地产企业提供存量房、金融机构提供资金，养老机构提供医疗护理、康复、健康管理、文体娱乐、餐饮等服务，共同发展养老产业。” 翟美卿称。