“以房养老”试点扩围 优选楼市稳定的二线城市

家住广州越秀区的赵奶奶今年81岁了，去年在了解到有保险公司推出“以房养老”保险产品后，和5个儿女一商量，便拿定主意把房子“抵押”给保险公司。如今，赵奶奶50多平方米的老房子，抵押价有130多万元，每个月能从保险公司拿到6600多元的养老金。

日前，国家发展改革委公布的《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，推进住房反向抵押养老保险试点。此前，保监会副主席黄洪也表示，2016年要在现有4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。

住房反向抵押养老保险就是俗称的“以房养老”，它是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

中国老龄科研中心副主任党俊武在接受中国房地产报记者采访时表示，房地产总价贵但流动性很差，对于那些需要现金流养老的或者因创业、孩子上学等急需用钱的人来说，如果房子可以抵押给银行或者保险机构来换取资金，是非常有必要的，所以以房养老概念不是很确切，应该叫以房养人。试点扩围也应是在房价较高，市场较稳定的二线城市，而不是三四线城市，因为三四线城市总价低，不足以支撑以房养人。

“以房养老”试点酝酿扩围

2014年7月1日起，我国“以房养老”保险在北京、上海、广州、武汉4地进行试点。今年7月1日，首批试点将正式满两年。来自中国保监会、广东省保监局的统计数据显示，截至2016年3月31日，幸福人寿已与56户家庭签订了投保意向书，完成承保手续38户。参保老人平均年龄70.5岁，平均每户月领养老金8465元，月领金额最高的是上海一位76岁的单身女性老人，月领金额达到19003元。

“投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响；公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿相关负责人表示。据该保险费率表计算，以70周岁的男性老年人，有效保险价值为500万元的房产为例，扣除延期年金保费(一年约3万元)和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元。

据悉，下一步，保监会将在现有4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，扩大业务经营区域。

幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏认为,养老房产反向抵押贷款应该从失独老人和无子女老人开始做起。这些人合计超过2000万,约占老人群体的10%,而如果其中有3%的人接受,就有60万人之多。

据华泰证券测算,如果参照美国反向抵押占寿险保费收入比,我国反向抵押年发放额度约400亿元,如按孤寡老人及失独家庭数量测算,理论总容量约1.25万亿元。

推行维艰：

1年多仅38户家庭参保

不过，据上海民政部门调查显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意“以房养老”的不到10%。这让“以房养老”缺乏生根的土壤。而目前国内唯一一家推出“以房养老”业务的幸福人寿保险“房来宝”，产品问世1年多以来，仅38户完成承保手续。

38户承保相对于我国庞大的老年人口而言，杯水车薪，试点效果远不及预期。

试点保险公司的盈利模式主要是通过利率差赚钱。保监会批复的合同显示，该款产品的保单年度累积利率为年复利5.5%。如老人经过房屋价值评估确认每月可领1.5万元，第一年计入养老金账户的本金是18万元，利息是0.99万元；第二年计入养老金账户的钱为本金18万元加上18.99万元，利息则为2.03万元，账户累计款为39.02万元……以此类推，直至老人身故。保险公司处置房产，扣除老人养老金账户的本息，剩余金额部分转给老人的继承人继承。

看似稳健保利的以房养老“大蛋糕”，少有保险公司敢于尝试。保险公司除需要面对传统养老观念、政策环境、市场环境等多方面的问题和挑战外，还须应对房地产市场波动、房产处置等风险挑战，保险产品和服务的供给还须继续优化。

除保险公司，已有银行尝试以房养老业务，但效果更不理想。中信银行于2012年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行，但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。同样，上海银行曾尝试的“倒按揭”相关金融产品，自推出就乏人问津。

“住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。”中信银行人士表示。

“银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限,无论10年还是20年,到期后如果不还款,房子就没了。对于用唯一住房做抵押的老人肯定不合适,谁都不希望人还在,钱没了。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,从这一点来看,保险公司开展住房反向抵押业务比银行更合适,因为保险公司可以依靠生命表定价的机制,以及自身已有客户数据的经验分析。保险公司对自有客户采取“以房养老”或者“以保单养老”的服务方式比其他机构拥有更准确的定价权。

“虽然有困难，但以房养老、以房养人是应该大力提倡的。房产可以通过银行、保险等金融机构变现来保证资金所需，等资金充裕时还可以考虑再赎回来，产品怎么来设计以满足市场需求，还需银行、保险公司继续探索。”党俊武表示。

在2016年全国保险监管工作会议上，保监会主席项俊波圈定了“以房养老”配套政策的时间表。项俊波透露，今年将会同相关部委，逐步完善老年人住房反向抵押养老保险配套制度。而随着配套制度的逐渐完善，中国“以房养老”有望突破困局。