各路资本开始涌入 “社区养老”到底怎么做？

成立于1996年的这家养老院位于上海体育场附近，是上海中环内第一家养老院，拨打114电话找养老院，第一个号码就是它。创始人顾影 月今年58岁，现在她每天除了打理日常事务外，还要监工装修改造。“养老院要转型，要引入金融资本，之前我们都是服务的大众客户，可能未来需要进一步优 化。”顾影月告诉《第一财经日报》记者。

养老产业一度被认为是公益行业，其之前的盈利效果一直不够明晰，但是从目前的情况看，未来十年养老产业会加速发展。

“2014 年全国60岁以上老人人口达2.12亿，占总人口比重达15.5%，80岁以上高龄老人达2500万，随着人均寿命的增长，高龄老人的比重越来越大；预计 2030年全国60岁以上人口达3.6亿，80岁以上达4000万。面对这个数据可以看出养老地产有着非常大的需求，特别是对于养老机构需求较为旺盛的失 能失智老人、80岁以上高龄老人群体数量庞大，超过4000万人，而我们就是作为他们的服务者， 而目前看来社区产品还是很流行的。”永泰红磡养老产业投资集团副总经张琰告诉记者。

围绕社区的养老服务，各路资本如何从中掘金呢？

社交化养老

“老 人对于硬件还有医疗的需求并没有社交需求高，人老了更希望在热闹的环境中，因此我们做更多的社区养老项目，这样老人可以离自己的子女很近，也是生活在之前 的环境中国，同时满足了其社交需求。”永泰红磡业务发展部总监程果在接受《第一财经日报》记者采访时表示，“社区嵌入养老是我们未来的发展重点，我们计划 3-5年之内要在全国一线城市布局60-80个社区养老机构，总床位数超过1万张，每月收费6-8千元。”

在社区养老对于老人而言也是一种社交养老，程果希望在其社区可以实现更多的社交元素，更多的让老人觉得温暖。“老人最喜欢是交流，他们的开心快乐会更重要，人越老越希望在市区工作。”程果告诉记者。

永泰红磡统计发现，90%客户来自3km半径内社区，平均年龄86岁，子女希望实现尽可能小的照护半径。不少于5000-10000户实际入住家庭，支撑100-200床专业护理型机构，从这个数据可以看出社区养老的重要性。

“我们从拿地开始即介入规划社区的70年生活蓝图，贯穿定位、设计、产品及服务，希望打造全程的生活营造体系，是为业主和社区创造更大价值。”杭州融创总经理王鹏告诉记者。

王鹏提到的就是目前融创正在打造的社区服务体系，其这个社区服务体系目前已经在上海、杭州落地。

在 融创的社区里面将提供一个社交的平台，这里面很重要的就是两个人群，老人和小孩。他们通常不会工作，对于社区的依赖性更加强。“如果能够服务好他们，或者 说在他们还没有老的时候提前帮他们做好养老的规划服务，我们可以获取更多的业主实现产品溢价，也可以在服务上获取更多的收益。”融创中国执行总裁田强提到。

各路资本开始进入

中信建投中小市值组首席分析师陈萌告诉记者：“目前养老产业在中国尚在一个起步阶段，考虑到未来的人口特点，2016年将会是资本和政策的风口大年，预计将会有更多的利好政策出台。”

而资本也开始不断涌入这个市场，记者注意到，开发商、保险基金、投资基金都开始慢慢把这个市场进行了瞄准。对此大家纷纷探索养老领域，在这个领域可以对老人的医疗、健康乃至整个生活进行服务。而很多养老地产也获得国家的大力支持，因此在拿地方面有着优惠，这个也促进开发商积极探索。

做养老产业至少需要看到未来5年以后的市场，目前中国在降息通道无风险利率下 降，因此目前的社会成本降低，加之未来中国进入老龄化社会，上述因素使得这个行业的风口开始出现。我们认为未来养老租客社区将成为一种不错的项目，这类项 目一部分可以通过销售进行回本，另外一部分资产通过持有运营来维持一个稳定的现金流，而这类项目也会给未来基金等金融资本进入提供条件。保利创新产业投资 有限公司副总经理李晓明在接受《第一财经日报》记者专访时表示。

“现在土地出让年限是70年，我们希望前置这个工作，以往从开发企业的角 度，觉得把我们的产品做一个高品质漂亮的产品，交付到客户那一刻开始我们的使命就完结了，后面是物业公司来做的。现在在硬件生活创造方面还是发挥主导，但 是会把最终实现结果的坐标图后移，后移到客户生活三十年、五十年的生活，而这些附加价值也是客户选择项目的一个依据。”田强认为。

无独有 偶，绿城物业则是充当了一个社区资源的整合者的角度来进行养老服务的嵌入。“我们自己做了一个养老体系，从老年人的生活到医疗甚至到死亡都进行了一个全程 的护理，我们通过绿城自己的医院资源、旅游资源进行嫁接，使得绿城的业主可以更加方面享受到养老的服务。此外，我们还将利用自己的学校资源成立养老学院， 给老年人更多的精神服务。”绿城物业总经理杨掌法认为，“这些理念在发达国家已经很流行，目前我们的服务对象可能还是高收入的老年人，这个也和我们的社区 业主比较匹配。”

内资房企在养老地产的涉足也很早，但进度缓慢。从上世纪90年代开始，越秀地产就介入部分民政局公办的养老机构，此后陆续承接了不少健康产业园与养老设施的咨询与规划设计工作。但直到2011年，越秀地产才与其下属设计院广州城建开发设计院成立养老地产研究中心。

同时，国内房企涉足养老地产也面临政策、人才、管理模式等瓶颈。目前欧美一些发达国家在进入老龄化社会时，人均GDP在 1-3万之间，而我国现在人均GDP也才5500美元，人均收入直接制约了人们对养老地产的需求。虽然那么多房企都在探索从自己社区的角度打造养老地产， 但是目前养老地产盈利模式依旧不明确。目前国内养老地产面临的一个问题是，主要是国人已经未富先老，就算能够承受养老服务的客户，也有很多不愿意多花销进 行养老。

国泰君安分析师侯立科认为，在现阶段，不论从政策制度、人口结构和商业模式方面来看，养老产业仍处于探索起步阶段。预计到2020年，各方面都将达到足够成熟的条件来支持养老产业高速扩张，积极准备的地产商在未来将大有可为。