养老地产很严肃但现实还很稚嫩

　 　周健：随着住宅地产的日趋饱和，细分市场必然出现，功能性地产将成为开发企业的新宠，包括商业地产、旅游地产、养老地产、医疗地产等。截至2011年 末，我国60岁以上老人已达1.8499亿，人口抚养比达到19.67%，接近深度老龄社会20%的标准。面对巨大的刚需市场，我们觉得养老地产是有可为 的。

　　目前不仅四川，从整个中国来说，养老地产都是一个非常新的东西，尚未出现成熟的、可作为样板推广的运营模式或服务标准。从这个方面 来说，我们跟同样关注养老产业的一线地产大佬们站在了同一起跑线上，这也是我们选择这个行业的原因之一。当然，作为一个有社会责任感的企业，能在挣钱的同 时给社会做出贡献，也是我们期望的结果。

　　：据我们了解，贵公司拿下了郫县花园镇的全域土地整理，并且要打造一个3000亩的养老地产项目，号称要打造四川乃至西南地区规模最大、业态最全、理念最前沿的一个养老平台。那么，该项目目前进展到哪一步了？

　 　周健：由于我们首先是从土地一级整理入手，用自己整理出来的土地来进行二级开发，所以土地是我们项目的先天优势之一。我们公司将郫县花园镇土地整治协议 范围内的9个村分成三批，今年前3个村的土地整理将会完成，最迟在明年春节，第一批3个村的安置房将交付使用。同时，我们也将获得第一批建设用地作为我们 公司养老项目的一期用地。

　　养老地产是一种“责任地产”，

　　核心竞争力是管理和服务

　　：无论是养老地产、旅游地产还是商业地产，我们都发现其重点在前面的两个字。譬如，商业地产要先引入商家，旅游地产要先打造旅游，养老地产同样如此。那么，贵公司在“养老”上做了哪些准备？

　　周健：我认为，养老地产是一种“责任地产”，它跟做生意跟休闲玩乐是有区别的。老人选择入住你的社区，就是把未来的老年生活托付给了你，这种责任跟其他的地产项目是完全不同的。

　 　养老地产，最核心的竞争力是管理和服务，硬件方面的标准反而是很容易做到的。一个老年社区起码要做到健康保障、便捷生活、心情快乐三个方面。要有日常的 健康管理，从老人身体特点出发，从医疗保健、绿色饮食、科学锻炼等方面保证老人的身体健康；要有便捷的生活管理，让老人在此轻松享受，没有家务琐事的烦 恼，能尽情享受人生；要让老人有愉快的心情，能发展自己的各种兴趣爱好，能与志趣相投者交往，能与不同年龄段的人接触，与自己的亲人特别是第三代生活在一 起。因此我们社区会配备老年专科医院、社区型商业、各种老年活动场所，以及幼儿园、温泉、种植园、酒店等，而且还会强调整个社区的混合型特点。

　　：贵公司作为一家地产新兵，一上来就是3000亩的宏大手笔，据称还要与国际公司展开深度合作，能否就合作事项做简单披露？

　 　周健：3000亩是整个项目预计的控地规模。其中，1000亩左右是由我们自行整理的建设用地，另1500～2000亩是租用的农地，具体规模视规划需 要而定，在保持原生态的情况下，用以打造整个社区的绿化景观。目前，我们已经与美国、日本、丹麦、德国、澳大利亚等国家的养老社区运营管理公司进行过接 触，其中部分公司已经到项目地块进行过实地考察。

　　近郊将成为高端养老区域

　　：从目前来看，打养老概念的项目纷纷选址青城山、峨眉山、大邑、仁寿等地。贵公司选择郫县是出于怎样的考虑？

　　周健：自然环境是养老地产的优势条件之一，但仅有自然资源不行。你想，把一群老人放到与世隔绝的风景区中，既无社会化可言，健康医疗等也无法保障。城市养老更适合常年需要医疗保障，或因为种种原因不愿或无法离开城市的老人。

　 　之所以选择郫县，首先是自然资源不错，我们项目地块总共有约4公里江安河河岸线资源；其次，郫县距离成都只有半小时车程。我认为，未来城市的日托、上门 照料、小型看护中心将成为城市养老的趋势，近郊将成为高端养老区域。我们会从第二圈层向内发展，通过花园镇项目的品牌及高标准的服务，以近郊为基础向城市 养老渗透。

　　记者 陈柏喜

　　访

　　北京百年奥兰老年住区规划研究院院长 朱文俊

　　地产商涉足养老产业

　　不是洪水猛兽

　　：美国著名经济学家保罗.皮尔泽在《财富第五波》中称，健康产业是继IT产业之后的“全球财富第五波”。你认为呢？

　 　朱文俊：我同意保罗.皮尔泽的观点，健康产业孕育着巨大的商机。伴随着国内经济发展水平的提升，人均收入大幅提高，大家更关注自身的健康与保养。但是， 国内健康市场尚不健全，包括老年人的健康管理也不成熟。可以说国内的市场空间是巨大的，老龄产业本身有4000亿的市场空间，其中很大一部分跟老年人的健 康息息相关。。

　　：据我们所知，目前真正意义上的养老地产在中国还是个新兴领域，行业没有统一标准，呈现出“一窝蜂”的态势，还都在向日本、欧美学习。在你看来，这种现象是否堪忧？或者说，我们该做什么样的选择和取舍？

　　朱文俊：许多企业关注、热心养老地产的投资开发和运营管理，是好事，应该鼓励和扶持。国内已经有9本相关的国家或行业标准了，只是许多从业者还不清楚，需要更多宣传。日本、欧美的诸多经验很值得虚心学习，但要结合中国国情并善于转化。

　 　普通住宅开发已是充分竞争巿场，适合老人居住的、带有为老服务功能的养老地产，一定是满足巿场需求的新方向。开发企业可通过开发无障碍适老化全龄社区、 CCRC持续照料退休社区、品牌连锁酒店式服务老年公寓等，满足巿场需求，实现企业赢利。我个人认为，开发企业涉足养老产业不是洪水猛兽。

　　：中国进入老龄化社会，老年人越来越多。作为养老地产，在你看来，如何做好“养老”二字？

　　朱文俊：养老地产本质上是“养老服务+房地产开发”。养老服务体系的规划与建立，要自始至终贯穿于房地产开发，而不是获取土地或者吸引客户的噱头。

　 　前期的养老服务体系规划以及后期的养老服务运营，决定了养老地产项目的成败。开发商要多走出去吸取国外的先进经验，结合项目实际情况，选择合理的社区模 式、生活模式、盈利模式，做好养老服务体系的分级规划及框架方案，以养老服务指导开发建设。在养老设施运营管理方案出台后，要预留充分的试营业时间，及时 发现问题，及时修正，始终把养老服务放在首位，就能做好“养老”二字。同时，开发商要做好人才培养工作，以保障养老服务的品质。

　　：随着养老地产从资源向配套延伸，室内养老养生、城市养老项目也开始入市。根据你的了解和经验，这是否会是一个细分市场的趋势？

　　朱文俊：我国的养老地产刚刚起步，国内开发企业及相关运营服务机构都处于摸索阶段。因为老年人的收入水平、健康状况、消费习惯、地区差异等因素，将来一定会带来细分的市场。现在从室内养老养生、城市养老项目来判断细分市场可能还为时尚早。