其实你内心里明镜似的，政策市的吗啡，逃不过边际效应的衰减规律。药劲儿一褪，现实又在眼前。毕竟旧势力的救赎，新势力的崛起，夹杂在历史洪流中难以逆转。
如果把过去的房地产比作一个生态圈，土地是最稀缺的资源，“开发”一定是绝对的中心，在这个环节中，设计、交易、配套、服务、资产运营甚至价值链和产品等，都围绕开发服务。所以掌握土地资源的“开发商”是当仁不让的大哥、核心、话事人，站在这个生态圈食物链的顶端。
随着土地和人口红利驱动型时代的逐步谢幕，以互联网为首的新势力逐步颠覆社会经济格局，生活品质而非空间大小成为购房者的主要诉求，原先的生态体系和等级被打破已经成为共识。甚至有更多这个生态圈之外的，也在破门而入。未来，与其说白银时代，不如说是融合时代。
比如拥有海量客源、房源和经纪人的链家正在崛起成交易端的巨人、拥有海量资金和医养体系的保险公司成为最令房企大佬们胆寒的举牌者、更不用提拥有魔幻般大数据技术的百度和腾讯这类互联网公司。在存量市场的蓝海中，或许还隐藏着未来更恐怖的运营者、连接者和改造者。
想想曾经的胶卷和手机行业吧。可能没有几个人能预见，在这个大融合时代，谁，将以怎样的姿势成为未来的主宰。但可以肯定，过去的单核生态，将裂 变和聚合成一个多核时代，甚至每一个曾经只是配角的环节，都有可能异军突起，多足鼎立，甚至靠强大的基因继续疯长，吞掉其他，再次一统江湖。
历史将在波诡云谲的变化中演进，房地产亦如是。经济观察报中国蓝筹地产作为十多年来中国房地产的守望者，伴随着行业里无数机体的起伏、生灭。我 们预判，房地产在未来几年中，应会伸展出更多的赛道，更多的价值模型，通过居住的营造、生活方式的营造、价值链的营造，丰富、滋养、重塑这个行业的未来。
从本期始，我们将推出一系列相关的报道和观察，敬请关注。
8城，1.5万张床位，这是泰康人寿9年来旷日战斗结果，泰康人寿董事长陈东升私下直言，专注健康医养产业，让他的一头“黑发”熬成一头“灰发”。
5月6日，泰康人寿副总裁兼泰康之家CEO刘挺军在泰康金融大厦接受采访。午后的阳光刚刚好，泰康燕园入住率已50%，申园和粤园将于6月和12月开业，幸福有约业绩稳健增长。相较于早年前望京老年会所受挫焦虑，刘挺军的心情呈现出人在自如心境下的一种自在。
刘挺军认为泰康数年前在房地产杀估值时期低吸土地被市场证明是正确的战略选择。比如昌平燕园，2011年拿地楼面价约5500元/平方米，比2010年低4000元/平方米左右，现在此地区新拍土地的楼面地价3万元/平方米~4万元/平方米。
泰康养老社区业务路径采用社区开发和运营一体化模式，这种投资周期较长、资产较重的模式在资本市场并不受青睐。对此，刘挺军认为：“泰康并不准 备改变在健康医养产业上的重资产资金投入，因为重资产会带来规模影响力，毕竟这些投入在泰康8000多亿资产中份额较小。更重要的是，养老产业能否成规模 不在于土地等重资产形式，而取决于医疗支付体系。”
当时奇葩，因为战略超前
经济观察报：泰康在养老这一块的业务，目前看是在国内比较领先的，为什么能占据这个先机？
刘挺军：领先不是偶然的，原因有三：1、泰康正确的战略思维。泰康的战略具有前瞻性，是基于董事长（陈东升）一贯地对经济的研究。他的核心战略 研究是“把历史拉长100年”看企业战略，100年里看到的是老龄化和居民消费性需求。2、精准理解保险产品的内核精神。经济学常规理解中，保险是资产保 值增值工具、风险管理工具等金融工具，但保险亦是一种生活方式，陈东升董事长提出“保险是最具人文关怀的产业”，10年前，我们泰康谈“一张保单保全 家”，到现在“从摇篮到天堂”、“富足而退，优雅一生”，泰康是引领消费者进行一种品牌生活方式。3、做专做强的专业化传统。我们一直坚持专业化传统，这 意味着我们不可能去做太多的事情，一辈子只做一件事，要做就做成最好，现代商业竞争社会，你做不到最好，你就没有太多机会。
经济观察报：类似《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》这样的文件当时并没有出台，对你们的做法，市场有不同的看法，比如说借养老为名圈地。
刘挺军：2013年保监会才相继出台文件，我们拿地是在2008年左右，这个过程中遇到很多困难。首先，拿地时，被误读成泰康以养老为名行圈地 之实，泰康一直坚持走市场化的道路，我们不走任何寻租的方式方法，拿地方式都是通过招拍挂制度，难度非常大，北京地价曾一度偏高，像我们昌平燕园那宗地， 若早一年拿地，地价就是每平方米一万，做不动了，怎么办？只能耐心地等，2011年10月份，土地出来，刚好是土地市场和楼市的低谷，大部分人都不敢拿， 我当时算账算得很清楚，承租成本都会高于这个地价，所以预判下跌可能非常小。其次，产业发展时，被误读是为富豪服务。我们社区没有豪华装修，装修成本不 高，只是善于通过艺术品、配饰、色彩营造简约、舒适、温馨和活力的感觉。我们定价约330元/天/人，价格类似于三星级宾馆。
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经济观察报：泰康燕园最新入住率数据是多少？大堂播放工地实时录像是不是暗示公司在速度上有期许？
刘挺军：第一个问题：独立生活区的入住率已经超过50%，2016年入住率能过90%，我们后面一期的订单是满的，只是说客户住进来得早一点， 晚一点而已。第二个问题：大堂播放工地实时录像目的是想让总部员工能听到一线的炮声，不是为了监控速度，而是让大家心系一线，对项目有直接的感受。
经济观察报：做养老社区主要的成本是什么？
刘挺军：目前成本主要来自于四个方面：第一：土地成本，但最大的成本不在土地，我们把握市场机会比较好；第二：训练人工成本，劳动力市场成本上 升速度比较快，但职业教育、职业训练并未跟上，同样的价钱，劳动技能的产出值比西方国家的劳动技能的产出值低；第三：护理服务成本，在西方国家里面 CCRC（持续照料退休社区）和AAC（活跃长者社区）模式不需要缴纳房产税，但我们需要缴纳房产税；第四：社会保障制度成本。
经济观察报：国内社会保障成本比较高。
刘挺军：确实日本有强制性的长期护理险，美国有类似针对老人的保险计划，这些都可以报销，在中国这些没有。我相信这个问题会得以改变，两会上总 理答记者问都在关注医养结合、关注老人医保能全国流转。老龄化必然会给社会带来压力，毫无疑问关系到国计民生，再过20年将产生4亿老人，忽视它是不可能 的，这个社保制度不仅仅是让老年人过上幸福生活，如果处理不好，会给国家带来医疗开支急剧上升问题。老龄化最大的挑战在于，劳动力减少，医疗花费增加，老 人的医疗开支将是社会平均医疗开支的5到8倍，一辈子的医疗费用有50%是退休后花掉的。
经济观察报：目前泰康养老的基本格局是什么？是不是有投资体量上的控制？
刘挺军：现在各个社区的大概情况是：广州占地11万平方米，成都15万平方米，武汉、苏州大概有20万平方米，北京31万平方米，目前我们在8个城市布局，北京燕园的项目已经正式运营快一年，整个效果比我们预期的情况还要好。
这种效果好具体表现在：一、入住速度明显，我们入住率达到50%；二、形成高端的、社会主流的客户群体，客户群有超过30名客户来自于北大、清 华、社科院，还有超过30名客户是大使、院士，他们都不是富豪，但他们的文化底蕴让泰康社区成为国内最高端、最有文化的社区；三、2015年客户满意度达 到93%。
每个项目我们都有自己的财务分析模型，根据当地市场的状况、当地客户的圈层、当地的社会消费能力和人口结构，再加上投资成本等综合因素来确定一个基本预期成本，当然在具体细节上要细化，比如拿地得考虑一定的车程距离、周边基本配套设施、环境、地块面积等综合因素。
我们希望在经济发达的一二线城市、省会城市、中心城市都能布局我们的养老社区和医院。
不怎么care轻重
经济观察报：现在别人想要复制你这种模式难吗？
刘挺军：不能说不能复制。别人没想干的时候，你干这件事，没有人跟你抢地，所以成本会低一点，但专业性很重要。我认为泰康最大的优势除了我们在 战略上的判断、对客户需求和品牌定位的关注之外，另外一个就是泰康基本的经营策略，时髦话叫“匠人精神”，为什么我们喜欢养老产业？产业的量是可以扩张 的，地产赚钱是有限的，我们打造社区产品时聚焦在客户需求、重点关注硬件和软件的配备。为什么很多人没有走出来？除了实力，其实是定位不清晰。一会儿想往 养老产业去走，一会儿想往地产业走，最后做出的东西不伦不类，谁也不喜欢。
经济观察报：CCRC模式是资本市场不看好的重资产模式。
刘挺军：没错，轻资产投入少，但重资产亦有自己的特点。它的好处是你能按照一个长期战略规划去完整地展现企业的战略落地，文化、体育、医疗、餐 饮设施全产业链发展。从企业和企业产品角度，在资金允许下是愿意做重资产。轻资产投入低、回报率高、易复制，资本商青睐轻资产。
研究国际养老机构，轻资产公司回报率高，企业规模不大。泰康有自己的资产配置，我们会把它放在公司可以承受的位置。最关键的是，我们有很强的主 营业务能力的支撑，我们会算可以承受的量，现在这部分资产将来在整个资产配置中的比重还是非常低的，不足以对整个公司产生重要的影响。
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