关于创立海南省以房养老机制的建议

            根据全国老龄委办公室的最新数据显示，未来20年间我国老年人口将以平均每年1000万的数量快速增长，到2050年左右将达到全国人口的1/3。第一部 老龄事业发展蓝皮书——《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，2012年我国老年人口数量达到1.94亿，老龄化水平达到14.3%；并预计 2013年我国老年人口数量将达到2.02亿人，老龄化水平达到14.8%。种种信息都表明，我国逐渐迈入老龄化社会，而人口结构老化、社会养老保障制度 滞后等问题，已经成为制约经济社会未来发展的重大隐患。
    海南人口老龄化程度虽然较低，但2000-2010年来，老年人口年均增速却是全国平均水平的两倍多，且高龄化特点突出。预计未来十年，海南老龄化程度将 超过全国平均水平、高龄化加剧。截止去年底，海口60岁以上常住老年人口24.92万人，占全市常住人口比例的11.64%。截止2010年，全省18个 市县已有16个市县人口结构进入老龄化社会，60岁及以上老年人口达113.03万人，占户籍总人口的12.61%。近年来虽然政府完善了养老保障制度、 社区居家养老城区全覆盖，但还存在着老龄产业发展规划和配套滞后、社会关注度不够等问题，高龄、失能老年人等的管护问题日益突出。
    随着人口平均寿命的提高，现有实施的养老保险机制只能维持老年人基本日常开支，社会保险和商业保险无法从根本上保障养老问题，很容易产生养老资金不足，造成老年人生活质量下降。
    社会养老保险不能满足退休老人需求。目前我国老龄化严重，加之我国正处于养老模式的转型阶段，长期以来较低的社会保障水平和严峻的社会养老资金缺口导致我 国的老龄化问题越发严峻，虽然目前有商业养老保险和企业年金等作为补充养老方式，但缺乏广泛性，现有的养老保障模式和体系远不能应对持续增大的人口老龄化 挑战，退休老人的养老金难以维持退休前生活水平，导致资金需求加大。因此，?如何开拓新的有效的养老保障模式，并妥善地应对人口老龄化挑战，成为看解决庞 大数量的老年人口的养老问题探讨的焦点，具有相当的迫切性和必要性。如果能够通过开拓养老新思路、构建养老新模式，健全养老保障体制来挖掘老龄化危机下的 第二次人口红利，将可能获得新的发展动力。
    若老人用自己的住房作抵押物从银行贷款每月领取养老金来安度晚年，这就可以给国家、社会及年轻一代减轻很大的负担。另外，下岗失业工人、待业人员、城市中 的特困户，他们的经济来源少，经济状况不好，有些低保户凭每月几百元的低保收入根本满足不了其家庭开支，将自有住房抵押给银行，每月从银行领取一定的现金 来补贴生活费用，这样也可以达到养老的目的。
    大部分退休老人拥有自己的住房，但手中的养老金却并不充足，出现了所谓的“房子富人、现金穷人”的情况，结合上述退休老人的情况和需求，可通过倒按揭方式获取一定时间内的现金流，达到补充养老的作用。
    随着中国社会的急剧转型，倒按揭以房养老，以经济为主体的社会保障模式，有它存在的合理性和发展的前景。
    2012年，西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示，中国自有住房拥有率为89.68%，远超世界60%左右的水平，而美国 为65%。近些年来，我国房地产市场发展迅速，房屋在买卖和租赁市场均具有投资性且投资回报率较高，这保障了房屋交易市场的供给量，具备发展倒按揭的房屋 供给基础。
    随着海南老龄化高峰的到来，有效的公共财政可能难以解决养老问题。完善养老保障机制，引入倒按揭养老制度，把以房养老作为养老制度的一种补充手段是很有必要的。
    首先建议围绕在全省范围内建立和健全养老服务市场体系作深入调研。对在推广“以房养老”模式方面可能存在的难点问题进行梳理，做好“以房养老”模式政策配 套等前期论证工作，包括：如何解决传统的养老观念问题；房地产评估、利率确定、人的寿命预期等诸多因素如何协调和打通环节；如何确定“倒按揭”利率等。
    其次建议成立相应实施机构，负责以房养老的具体操作。由政府统筹出资组建养老公益性机构，同时允许金融、商业化保险等机构参与进来，把房产倒按揭作为金融保险服务项目的延伸来运作，保障以房养老模式的顺利贯彻。
    其三建议由政府提供免地价地块，并引入市场机制，由开发商建设一批老人公寓。老人公寓产权在政府部门，老年人居住至离世为止，房屋交回政府。可以 “以房养老”方式进行支付，即以老人原有物业进行置换。