强强联合开创产业新春天

据相关数据显示，到2050年前后，老年人口将达到全国人口的1/3。按照国际上60岁以上人口超过总人口10%的国家即称为老年型国家的标准，中 国早已经迈入老年型国家行列，这种情况对中国来说是个巨大挑战，与此同时，人口老龄化也为经济发展带来了巨大的商机。如何抓住养老产业发展的新机遇，使得 老年市场得到快速健康的发展，让老人在一个健康的环境下快乐地度过晚年生活，旅居养老成为当下广受追捧的一种养老新方式。为了让老人更清楚地了解旅居养老 的概念，并且让从事养老产业的企业对未来旅居养老产业有一个清楚的认识，促进旅居产业更和谐地发展，更好地实现闲置地产和旅居地产之间的转化，笔者近日专 访了两岸养老产业规划大师张华正先生。

在中国，五六十岁的老人，大多已经退休，正是享受生活的最佳时期，他们不仅有消费能力，而且有消费的 时间。他们中的大多数人都想出去看看祖国的大好河山，感受一下当地的自然环境和人文情怀。因此，很多老人选择去环境好、空气清新的地方旅居一段时间，或者 在当地置地，以便于更好地享受生活。在当下，很多企业看到了这种商机，围绕老人的需求，各种养老机构、养老地产、旅居地产等产业开始蓬勃发展。

旅居是整个养老产业链的开端

谈 到旅居的定义，张华正先生认为，旅居从字义上来看就是“旅行+居住”。当然，如果将旅居应用在老年群体上面，那旅居就不是一个短途的旅行，而应该是一周、 一个月、甚至多个月老年人在某个地区停留所产生的旅行居住目的。其实，国内的旅居概念，最早起源于所谓的“候鸟型”的养老，也就是说北方的人冬天会到南方 去，南方人因为夏天过热会到北方避暑，这是旅居最早的一个思维。随着经济的快速发展，我们看到第三类房地产的蓬勃发展，也就是所谓的休闲旅游地产，更加快了旅居思维的市场进化。

“旅 居是整个养老产业的龙头和开端，是产业链往下铺垫的起始点”。张华正先生这样形容旅居。旅居应该以全龄化作为一个大的方向，退休的老人从一开始喜欢到外边 看看，再到在自己家里停顿下来，就是所谓的居家养老以及社区养老，再到需要有人看护、照顾、护理，直到临终关怀，这表明养老的开端就是旅居。

目 前，将旅居作为全产业链的一种模式开始运营的养老企业并不是很多。张华正先生介绍说，北青集团旗下法制晚报和深航地产共同打造的孝质（北京）健康科技有限 公司运用的就是一种全产业链运营的思维，目前，主要针对的是老年群体，开始了旅居的招募工作。“养老产业全产业链运营才是企业更好发展的方向”，因此，对 于孝质公司的做法，张华正先生表示赞同和看好。

强强联手才能拯救闲置的房产

据不完全统计，中国人平均持有旅游地产的房间数已 经达到四间，这么多的闲置空房，尤其是在旅游景区，如何来体现价值，而不变成鬼城呢？张华正先生介绍，闲置地产的产生往往是由于是三方面的原因，第一，是 买房子长期居住，买完以后不想住了，房子就闲置了。第二，楼盘开发完以后卖不掉，产生了大量的空房。第三，楼盘建设的规划是以居住小户型为主，结果发现小 户型产品不符合了，或者是当地旅游景点转换到另外一个旅游目的地去了。这些房地产产品如何转型？最根本核心的问题就是如何将房产转换到旅游上来。

“具 有知名地产的业者，可以借由旅居养老的形式，选择一个具有国企背景、具有公信力的旅居机构形成强强联手，这样不但房产有保证，居住有品质，而且所有的体系 也符合目前我们看到的旅居的最高规格的标准，地产商由原来销售地产回笼资金方式变为由国企平台运营地产的方式通过资本运作取得收益。”张华正说，这种国企 运作将闲置地产变为旅居用地的方式，为闲置房找到了一个出路。

在运用的方法上，张华正先生介绍说主要有三种模式：

第一，就是依靠国企大平台。知名房产商持有者和国企大平台合作，以运营产生的效益作为房产商资本运作的手段，把所有的权利交给国企，通过国企的平台发展会员。老人去当地旅游觉得当地不错，可能就会产生购买的欲望，有人气才能带动买气。

第二，就是会员费的转换。平台商将会员购置住房的费用转换给房产商，让房产商取得一部分资金之后，透过资本运作、融资贷款、抵押贷款的方式去活化资金。

第三种，对于房产商来说，可以将闲置的房产，直接以大健康、疗养、休养、安养或者是度假的形式包装一下，这样就可以以房地产为依托，预收费用，以房地产为抵押、预缴费用作为可滚动的多种方式。

所以，房产商将闲置的房产转换，就主要依靠上述三种模式。

投入旅居产业需要标准化的配置和服务体系

“旅居是一个全龄化的产业，就应该具备酒店居住标准的要求，如果我们把服务对象集中在长者，那么我们提供的环境条件就要满足老年住宅、适老化相关的标准。”张华正指出，现在有很多宾馆改成老年公寓， 老年公寓出现富余，所以拿出来一部分房间给旅居使用，其他的度假村和闲置楼宇也被积极地改造。未来政府更强烈地推行以公办民营的方式作为全民推动养老产业 的一个重要手段。在国家推动养老产业的大趋势下，很多的楼宇在初期建设的环节上，就已经具备了可以作为旅居用房的条件。所以，如果是全龄化的旅居建设就要 依照酒店的标准，如果是针对长者，就要有紧急救护的基本资质，医疗服务的定点，并且有医生护士的值班，出门在外用药的咨询、量血压、测血糖等相关延伸服务 也需要包含在项目内，要依照客户群体的不同实施不同的标准。

“孝质（北京）健康科技有限公司采取在旅居的过程中，为老人建立旅游和健康档案，透过智能化的系统，让老人和子女和孝质的总后台形成联动，这样就能有效地维护和观察老人的需求，在老人最需要的时候给予援助。”这是做好旅居养老产业必须要做的，张华正说。

开展旅居业务需要发散性思维

当 下人们所讲的养老，多是居家、社区和机构这三种类型。张华正表示，如果将养老产业往前延伸，老人在家生活，身体活动自如，就会有休闲旅游的需求，往后延伸 还有老人的临终关怀和殡葬。第一，现在从旅居的概念上来看应该将养老做成养老的全产业链，而旅居只是开头，产业链的后端涉及到的有老年的服务行业、老年的金融行 业、老年的不动产、老年的用品行业，这是目前国务院推动养老产业的四个大方向。要激活整个产业链，问题的关键在于解决客源，而旅居恰恰就是在培养第一拨的 客源。首先从旅居为开端，老人在旅居的过程就会有这样那样的生活需求，比如老年人专用的用品，更深入的就会涉及到包括置产、法律咨询、金融投资、家里的理 财规划、保险规划在内的各种老人需要的产品和服务。“我们需要在旅居的源头做一个整体的规划，这样才能带动整个养老产业链的发展。”张华正说。

基 于满足老年人旅居的目的，张华正建议在规划旅居线路时主要有四个方面，首先，就是祖国的大好河山，也就是具有好山好水好风景的地方；其次，就是具有强烈时 代色彩的历史名胜景点；再次，旅居地应该具备养生、保健、疗养的目的地。最后，是好的地区或者国家。注意到这几点，才能更好地满足老年人需求，并且吸引客 源。

解决旅居地过度开发问题需国家出面

目前，热门旅居地的过度开发成为让人头疼的问题。三亚成了东北人的三亚，巴马由一个小村变成了一个小镇，种种情况让我们认识到过度开发的严重性。“大家都知道那里不错，就都去那里，但是由于规划不当过度启用，并且没有正规的手续，没有对等的配套，没有合适的适老环境，反倒没有为去当地寻求旅居的老 人提供便捷的条件，造成很多的困扰。”张华正表示，过度开发不仅给要去旅居的老人提供不了好的条件和服务，并且也给当地的原始居民带来了不便，引起民怨。 所以，要解决这个问题，张华正表示，还是应该由政府出面协调，透过合理的开发模式，规划系统，建立完善的管理队伍，规范旅居操作的平台，管控当地的开发总 量，落实医疗以及养生资源的合理利用，如此才能打造一个和谐的旅居环境。