“以房养老”难题待解

文 《法人》见习记者 肖岳

    截至2016年6月30日，“以房养老”政策两年试点正式收官。出乎很多人的预料，这项备受关注的政策未能拿出令人满意的答卷。相关数据显示，至5月底，“以房养老”在试点四地的正式参与者仅有59户，共78人，而最终办理完所有流程的仅为38户，47人。

    随着人口老龄化的加剧，养老逐渐成为全社会日益关注的问题，在众多解决途径中，“以房养老”更是被寄予厚望。

    早在2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，对于开展老年人住房反向抵押养老保险试点加以明确。2014年6月，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并决定自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉四城市展开试点。

    但近乎残酷的现实，宣告了这项政策试点的尴尬。“遇冷”成为其最为典型的形容词。至2015年底，我国60周岁以上老年人口已达2.22亿。纵观中国现状，养老市场不可谓不庞大，“以房养老”本应有相当市场。

    作为养老保险的一种形式，期望“以房养老”解决全部养老问题当然太过于严苛，也的确存在政策设定与传统观念相冲突的现象。不过政策遇冷背后，还有更多问题需要深思。只有在政策不断细化、法律不断更新、调动各方参与者的积极性等多重因素的共同作用下，“以房养老”才可能得以完善，并在人口老龄化趋势严峻的当今大有作为。

    尴尬的“试点”

    以房养老政策的试点，是结合市场实际需求和养老缺口现状的产物。在以往，养老主要依靠子女反哺老人，而随着经济发展，子女结婚、异地工作、由于各种原因导致的单身或离异等现象的存在，往往使得一些老人在晚年需要自力更生以维持生计。

    而随着房价的逐年攀升，房产逐渐成为老人财产中最有价值的部分，这使得“以房养老”模式具备了市场基础。随着观念的转变，一些老年人想在晚年享受更加优质的生活，以此为推手，“以房养老”模式得到了进一步的发展，并愈发受到关注。

    “以房养老”模式，可以简单理解为老年人利用所拥有的房产资源，通过一定的金融或非金融机制，使房产得以提前变现，这部分现金收入会以长期、持续、稳定的状态伴随老年人安度晚年。

    目前被广泛讨论的“以房养老”，主要是以住房反向抵押养老保险为体现形式，始自2014年7月1日的试点便是此形式。

    “以房养老”是一种新的理念，对于老年人而言，“以房养老”的模式很多，而试点的“住房反向抵押养老保险”（倒按揭）仅是其中一种具体的操作手段。这种保险版“以房养老”政策的目的，是在老人晚年获得工作时缴纳的养老保险收益之外，多开辟一种获得养老资金的渠道。

    “需要说明的是，目前国家推行的住房反向抵押养老保险试点，并不是以房养老的全部内容。”浙江大学经济学院柴效武教授向《法人》记者强调。

    在谈及两年试点所取得的成效时，柴效武坦言：“推行的‘住房反向抵押养老保险’办法，是从美国借鉴过来的，是最复杂，也是涉及方方面面因素最多的一种方式。而从目前来看，人们对此模式的接受程度也并不是很好。”

    《法人》记者查阅相关资料和报道后发现，直到“以房养老”试点结束，在保险市场中，真正意义上推出过“以房养老”保险产品的也仅幸福人寿一家。

    资料显示，2015年3月27日，中国保监会批复了幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》保险条款，该款产品被冠以“国内首款‘以房养老’保险产品”。

    以“幸福房来宝”产品为例，其主要针对孤寡、无子女、失独等特定老人群体，年龄段上则要求购买人年龄须为60周岁（含）至85周岁（含）之间，此外投保的老年人还需拥有房屋完全独立产权。

    在达到这些要求后，老年人可与保险公司签订合同，随后由第三方评估机构对房产价值进行评估，评估后根据投保老年人的年龄、房产价值、性别等因素进一步计算给予的养老金额度和参与产品的老人每月可领取的金额。

    根据测算，以70岁男性老年人为例，一套500万的房产，在扣除延期年金保费和保单管理费后，老人每月可以拿到手的养老金约为18500元。值得指出的是，在这份产品中，老年人在将房产抵押给保险公司后，除了可以按照约定条件领取养老保险金外，仍可在原有房屋中居住直至身故。

    此外，“幸福房来宝”属于非参与型产品，简单表述就是：对于房屋预期增值收益，幸福人寿并不参与分享，通俗理解则为“即便是房价上涨，抵押房产价值增长全部归投保人所有”。而除了房价增值这一变量外，就房价下跌的可能性，此款保险也有细则与之对应，幸福人寿将承担房价下跌和长寿给付风险，投保老年人终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。而对于办理该产品的老年人，犹豫期也从普通养老保险的15天延长到了30天，给予了老年人更加充足的思考时间。

    “意义很多，也很必要，‘以房养老’保险版使得参与其中的老年人，能够在社会保险和商业保险、家庭保障之外，多出一种获得资金的渠道。”对外经贸大学保险学院王国军教授在接受《法人》记者采访时表示，“中国老年人数量是庞大的，且人口老龄化的趋势严重，如何让身处其中的每一位老年人都能找到适于自己的养老方式，并建立多层次的养老体系是国家必须要走的一步，而这也是推行‘以房养老’的目的之一。”

    政策遇冷背后

    被寄予“破解养老难”厚望的“以房养老”试点，最终所取得的成绩却并不尽如人意。在预想与现实的落差之间，人们不禁发问：“问题究竟出在哪儿？”

    易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法人》记者采访时表示，“以房养老”试点推进难，主要有三个障碍点：一是传统养老观念还是比较重，所以很多人不一定依赖此类模式；二是如何对住房价格进行评估，容易产生纠纷，尤其房地产市场的周期波动性等因素会干扰对房产价值的评估；三是合同执行过程中若有悔意，如何进行惩罚或者弥补。

    严跃进认为，应该客观看待此类政策市场认可程度不高的现实。另外，从实际情况来看，政策执行背后也会有各种压力。而基于对此类市场的不认可，会导致相关人群不愿意参与此类市场。

    “作为‘以房养老’参与群体中一部分的保险行业，也会有所担忧。”严跃进在接受《法人》记者采访时补充道，保险公司首先将在房价评估方面面临压力，业主肯定希望按目前房价的上涨做一个线性的预测，或者按现在的房价上涨来评估未来的房价走势，而保险企业自然希望压低，这与房地产市场周期有一定的关系。其次是在保险存续期间，房屋灭失等风险由谁来承担的问题。甚至在房屋灭失真的发生后养老问题如何解决，这些都是险企的担忧。

    而从参与者的角度而言，也会面临一些问题。比如房屋抵押后，万一有其他资金需求，此类房屋是不可能做二次抵押的，换而言之，参与者的财务自由可能会受损。

    除此之外，关于养老问题的传统观念等方面也存在很多问题。而目前唯一可行的情况集中在参与者有两套以上住房，用其中一套来做住房反向抵押养老保险。

    “从政策本身来看，由于‘以房养老’政策实际上是从社会保障和住房资产盘活等角度进行的，是养老体系中的一个补充部分，因此很难成为主导。”严跃进表示。

    王国军则告诉《法人》记者：“从以房养老保险产品上而言，最早是幸福人寿在做，当时包括整个方案的设计、与保监会沟通和媒体宣传等等，都是由幸福人寿的董事长孟晓苏主导，但由于后来人事变动，可能公司战略上会有所改变。”

    王国军表示，即便是现在，“以房养老”保险产品可能很多人还是不知道。而当时产品的设计，对于没有子女或者说有2~3套房子的老人而言，参与进去是很合适的。根据合同，基本上所有的风险都是由保险公司承担，诸如房子涨价等情况，在合同中也都有具体条例与之对应。

    但王国军同时指出，之所以目前有所实践并取得一些成果的仅幸福人寿一家，在其后并未有其他险企入局“以房养老”产品，或者说参与情绪不高涨，也是事出有因。

    “孟晓苏对房地产行业有很深的研究，对于市场比较了解。而在一系列与房地产相关的风险预防上，对于其他想入局的险企而言则是挑战。”王国军表示，此一时彼一时，当时人们认为房价不会有大的跌幅，但以后的走势很难预测，所以对于想要入局“以房养老”的其他保险企业来说，这也是风险。

    王国军同时指出，当时推出的产品，可能是基于占据市场等因素的综合考量，险企将所有风险都揽到自己手中。但在房价等因素不稳定的现状下，险企的风险无形中加大，因此很多险企没有魄力以“揽下所有风险”这样的方式入局。

    柴效武则在接受《法人》记者采访时表示，在试点工作中，整套的系统性工程、综合性的措施，也都是很有必要的。但诸如国家的财政税收等方面与“以房养老”政策的配套，在试点中并未体现出来，仅仅依靠保险公司推出产品显然是不够的。

    改变岂在观念

    无论是“以房养老”试点落幕后，还是早在几年前“以房养老”尚处探讨阶段时，与发达国家对标，都是在业内和舆论中常常被提及的话题。

    究其原因，无外乎“以房养老”的核心理念是舶来品，其最早起源于荷兰，后成熟于美国等西方发达国家。

    谈及“以房养老”在发达国家衍变的过程，中国政法大学法和经济学研究中心教授胡继晔向《法人》记者表示：“随着欧美发达国家老龄化的加剧，为缓解‘房子富翁、现金穷人’现象，欧美各国政府相继推出了住房反向抵押贷款的支持计划，而住房反向抵押贷款产品自上世纪90年代以来发展迅速，老人们越来越接受‘以房养老’的模式，因此，以减少老年贫困为目标的‘以房养老’计划应运而生。”

    胡继晔同时指出，住房反向抵押贷款在美国等市场能够迅速发展，与政府介入并为其提供支持是分不开的。

    “在最初，美国的住房反向抵押是纯市场行为，发展起来后，政府介入并提供了较好的制度框架。美国的住房和城市发展部，提供房屋价值转换抵押贷款，联邦政府支持的‘房利美’提供房屋持有者贷款，新成立的金融消费者保护局设立专门部门来保护参与反向抵押贷款的金融消费者。正是这些机构确保了美国成为住房反向抵押贷款发展最快的国家。”胡继晔告诉《法人》记者。

    虽然住房反向抵押贷款有利于老年人特别是相对贫困的老年人，但对于住房反向抵押贷款发放者而言，需要考虑的风险因素包括市场风险、长寿风险、道德风险等，因此美国等西方国家在住房反向抵押贷款的实行中，有一些制度与之配套，从而起到保护借贷双方权益的作用。

    胡继晔补充道：“市场风险包括房价和利率波动等风险在内，为了降低市场风险，美国的HECM（房产价值转换抵押贷款）计划为贷款双方进行担保，即统一向借款人收取保费建立保险基金，由该基金对潜在损失进行保障，只有该保险基金耗尽时才由政府兜底。”

    关于长寿风险的问题，为扶持住房反向抵押贷款，政府部门可以提供担保来部分化解长寿风险。美国主要通过政府支持的住房贷款担保机构如房利美、房地美等来提供担保。

    “国外能够推进，在于有一个比较完备的福利制度做保障，但国内这个领域做得还不够，而且资产保有背后的安全性不高，参与积极性自然降低。”严跃进指出。

    关于“以房养老”今后发展的建议，他则表示：“从法律等制度上，应该对目前已经试点的情况进行总结。但目前样本太少，很难总结出一些问题，因此需要后续不断积累。”

    除了制度和国情等因素外，“以房养老”试点结果不理想，也与人们的观念有关。王国军对此认为，国内环境与国外不同，国外的长辈对于将房子留给子女继承并不太看重，子女在成年后都自谋生路，房产处置由父母主导，这一点和中国传统文化存在明显区别。相比较而言，国内普遍认为房屋和土地都是祖辈往下传承的财富。

    以房养老路在何方

    虽然“以房养老”在四个城市开展的试点到目前已告一段落，但围绕着“以房养老”究竟该怎么“养”的探讨还远未停止。

    多位受访专家告诉《法人》记者，导致试点最终取得的成绩并未如人所愿的原因是多样的，但除上述市场成熟度及传统观点因素之外，还有一个原因不容忽视，这就是与“以房养老”相配套的政策还不完善。

    “‘以房养老’此类做法，还是需要与养老保障等工作进行挂钩，从而增加老年群体的养老备选方案。”严跃进在接受《法人》记者采访时表示，从实际情况看，观念等方面的内容会严重影响此类产品的推广，而在房价上涨的过程中，此类业务的推进会更难，因为往往有这样一个增值机会的话，相关房屋持有人就不会参与此类金融产品。

    严跃进认为，因此推进“以房养老”遇到阻力是正常的，需要花费一定的时间和经历一定的过程才会有所改变。在后续推进过程中，如何强化对老年人各类福利的保障，显然是非常重要的。

    此外，严跃进还指出，在探索中也可以尝试新的商业模式，比如说设定一个基本的养老保障底线和医疗补贴等，这样能够打消老年人的顾虑，进而推动其有意愿参与此类养老保障。

    除通过不同的途径满足老年人所需外，“以房养老”能否在获取资金的源头上有所创新，同样值得人们深思。

    在胡继晔看来，这也是可以的。经过在相关金融机构的调研，胡继晔得知，有些类似的理财产品获得了很多客户的认可，客户认为把房产抵押给银行，的确能获得更好的养老保障。

    “借鉴美国住房反向抵押贷款的承办人是银行的现实，除保险公司外，未来应该允许更多金融机构如银行、信托公司等来承担住房反向抵押贷款业务。”胡继晔告诉《法人》记者，在美国的反向抵押贷款中，相当一部分是一次性从银行和非银行金融机构获取现金，而国内一般商业银行经营的主要是固定期限类金融产品，具有住房抵押贷款的长期经验，对房屋评估、房价下跌情况下的压力测试等方面亦有独到的风险控制经验。

    “因此，在中国的‘以房养老’中，类似一次性获取资金的需求，是可以由银行或者非银行金融机构来承办的。”胡继晔表示，银行和险企在办理“以房养老”反向抵押上各自存在优劣势。

    从风险性上看，由于保险业经营寿险业务最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。因此保险公司要承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。当然，保险公司强大的精算能力和长期保障性质更符合老人的需求。

    “对商业保险公司而言，以年金的方式发放的养老金，本息之和净现值如超出了房屋自身价值，保险公司无法追偿，将面临市场风险和长寿风险。”胡继晔表示，而与银行类住房反向抵押机构一次性发放贷款相比，保险公司所面临的长期不确定性风险更高，因此审慎经营则尤为重要。