房产行业进入"养老"期 新政对地市影响需观察

    在住宅市场2012年最后三个月再度褪去原有热情的时刻，养老地产再度为开发商和媒体所提及。一直以来，养老地产作为房地产市场开发领域的一只新晋潜力股，得到诸多品牌房企的青睐与关注。万科、保利等纷纷涉水养老地产。

   老龄化社会进程的不断加快，急切呼吁着中国养老地产的量化与质化发展，但就现状而言，养老地产在当下中国难成成熟产业链，打着养老地产旗号的项目如雨后春笋般遍布市场，真正满足老年人生活需求的住宅仍屈指可数。

“养老地产”同样存投资风险

   “目 前全社会普遍缺乏养老床位，可一些开发商很可能另有所图。”业内营销人士李经理分析，一些不规范的养老地产，很可能再次陷入房地产过度投资、市场炒作的怪 圈，进而成为房价上涨的又一个推手。他解释说，一方面，“养老地产”的新概念能够吸引更多机构和资金进入，开发商如能和这些机构、住户合作持有，就可以降 低自身的运营成本。另一方面，养老项目在吸引众多老年住户的同时，也能够带动其子女进行购房投资，为项目争取了潜在客户。

    北京一些养老项 目销售人员透露，项目代租中心建立了有效的市场流转机制，在住户未居住期间，中心可为住户提供转租服务，使住客获得可观的代租收益。另外，对于未来租住的 对象条件，目前尚未明确。“不论是老年人出资自己租住，还是年轻人出资留用都可以，只要房子不被中介拿去‘群租’，我们一般不会干涉。”

   全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，她曾经收到的一封邮件中说，美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场，“对方认为中国老年居住区的发展，迈进了房地产投资的陷阱。”

   市房协有关负责人表示，老年地产的推广应该在不违反土地使用规划及不违背房地产调控政策的前提下进行。“如果有些开发企业希望利用操作这一概念，将土地非住宅规划‘洗’成住宅规划，甚至违法从事小产权房开发，同样会被依法处理。”

    他提醒说，消费者付出几十万元获得的有可能只是房屋使用权，而非所有权；即使市民购买的是养老产权房，未来被当作二手房交易后，开发商承诺的服务内容往往会因为产权人变更而“缩水”。因此，市民选择“养老地产”，同样应该谨慎提防投资风险。

失色的养老地产项目

    尽管成交客户大部分均非老年群体，但仍似乎有必要回顾一下万科幸福汇的养老地产宣传策略。广告文案及宣传说辞中，大部分均称该小区房型设计适合老年人居住、位于远郊区空气质量良好有助于老年人身体健康，租售并举这一独特的开发模式将为老年人带来极大的生活便利。

   针对房型设计，记者询问了万科幸福汇的销售人员。其给出了如此回答：“1号楼走道和电梯间比较宽敞，老人觉得没有拘束感。卫生间位置紧靠主卧室，以缩短活动 不方便老人如厕的行走距离。座便器位于墙体突出位置，这样老年人方便借墙壁之力起身。”但在参观实体样本间后，该种说辞不免让人感觉牵强。

   根据观察，除1号楼这一老年专属楼栋外，其他楼栋均未安装无障碍硬件配套设施。仅因1号楼为老人单独设计便将整个楼盘宣传为养老楼盘，不免存在开发商虚假宣传的嫌疑。

   位置方面，万科幸福汇位于房山区窦店政府北侧，距离地铁房山线始发站苏庄站直线距离10公里以上。如在房山线苏庄站乘坐直达公交车，全程用时50分钟左右。 事实上，如此车程并不适合老年人外出，但王静对此解释称，老年人不需要每天上班，所以楼盘未通地铁对其影响不大，如需出行，可选择私家车或乘坐经过高速路 的快速公交。