保利地产：业绩沉潜与养老、社区O2O的远航

2014是保利地产销售压力贯穿全年的一年，期末定格在1366.76亿的销售额终究离全年目标有着一步之遥。进入2015年保利地产的销售增速还将进一步放缓。

销售：千亿航母放缓前进步伐

2015年保利地产计划全年新推货值1600-1800亿，2014年存货还有500多亿，预计2015年全年的可售货值在2200亿左右。 2014年保利地产新推货源的去化率达75%，按此去化率计算，2015年新推货源去化量可达1275亿（以1700亿计算），再加上2014年500亿 存货的去化量，全年因该能达到1500亿左右的销售额。能够保证企业的增长之势，但是增速依旧较低。

从企业2015年的销售目标和开竣工计划也可以感受到企业有心减速。早在保利地产2015年一月的销售会议上企业表示今年的销售增长在10%（和推 货节奏基本保持一致），相对保守，而在全年业绩发布会上企业只是笼统表示“销售业绩有增长，市场份额有增加”，足见保利地产对于市场并不乐观。

2015年企业计划新开工1500万方（2014年实际开工面积1772万方），竣工1450万方（2014年实际竣工面积1363万方），在各大房企纷纷表示不再追逐单纯规模增长的趋势下，保利地产也加入其中。

营销：引领行业玩转营销创新

2014年对于房企而言是一次大考，各家房企使出浑身解数做营销，“营销为王”这句话让房企有了切身感受。保利地产在2014年同样在营销上下足功夫，不同于央企平日留给外界的“高冷”印象，保利地产这一次放下身段，只为“卖房”。

保利地产在2014年早早就展开了营销活动，一开始在广州大本营小范围优惠促销，随后在华东区域展开大范围让利活动，并以“飓风行动”命名，以期实 现销售上的风卷残云。飓风行动涉及南京、无锡、常州及连云港四大城市，9个项目，以电商为平台迅速推广，以0首付、一成首付、精装改毛坯等手段释放优惠， 多个项目实现热销，为上半年企业的销售贡献了不小力量。

下半年，保利的营销力度有增无减，而且花样繁多，吸人眼球。“房款肉偿”、“行走抵房款”这样另类的方式不仅帮助保利地产占领媒体头条更帮助企业有 效去化。双十一期间保利地产同样应市而动，推出“一元购”、“一元拍”等各类活动，大力招揽客户。15年1月初广东保利的董事长余英甚至亲自上阵派秋裤。

如此营销自然也有相应收获，从区域的成绩来看，保利地产在长三角区域实现238亿合约销售，而营销力度最大的广东地区所在珠三角更是实现440亿左 右的合约销售。一方面这是企业3+2+X战略城市群打造的效果呈现，另一方也说明营销对于企业销售推动的巨大作用。走下神坛的保利地产“华而且实”。

尽管企业营销力度十足，但是保利地产的费用率增长较低，3.02%的销售管理费用率，较之2013年只增长了0.02个百分点，可见保利地产的营销活动投入小，但收效大。

财务：多元化融资优化债务结构

低成本融资一直是保利地产的看家本领，2014年保利地产的平均借贷利息率仅为6.5%，较2013年下降0.53个百分点，融资成本进一步降低。除了身为央企，有良好的企业背景提供充分的融资信誉保证和现金支撑外，企业多元化的融资方式是企业财务稳健健康的又一保障。

保利地产2014年新增金融机构贷款620亿元；发行了5亿美元票面利率5.25%的高级债券；完成150亿中期票据注册并成功完成10亿元票面利 率4.8%中期票据发行；此外2015年2月保利地产又再次发行30亿元票面利率4.7%的中期票据。融资利率均保持在低位。预计，央行降息带来的影响， 未来保利地产的融资成本依旧能保持较低水平。

债务结构上保利地产同样维持较好。企业现金充足，足以覆盖企业的短期负债而且能较好的支撑企业扩张拿地；长短期负债比尽管较2013年有所下降，但是总体结构变化不大，长期债务依然占据企业债务的主体。

不过净负债率居高不下还是有隐忧存在，保利地产本身也希望在未来能够压低杠杆，使企业的财务结构更加优化。2015年3月保利地产也抛出了100亿 的定增预案，一方面用于保利地产旗下11个项目的开发，一方面改善公司的资本结构。若定增顺利完成，保利地产的财务将大大改善，企业的战略制定及发挥将有 更大的空间。