养老地产服务于3%的高端人群 未来的主导者是保险资本

就在最近几年，不少房企、险资企业都声称进军养老产业，但实践的情况并不乐观，目前国内仅有幸福人寿一家保险公司推出了相关的以房养老保险产品，但北京、上海、武汉等地试点两年仅57位老人参与，且其中多为无子女老人。“以房养老”的背后是国情和文化冲突，养老产业又将向何方发展？

而在地产行业，养老产业也曾一度被混同于养老地产，操作模式良莠不齐，就养老产业和养老地产的诸多现状和问题，房观察7月20日邀请多位业内人士在房观察智库群展开了一场在线讨论。业内专家一致认为，养老产业并不等同于养老地产，养老地产只是养老产业的一个环节和载体，而养老地产仅服务于3%的高端消费人群。

主持人：成都市房协秘书长 谢庆庆

在线讨论嘉宾：

戴德梁行副总经理 策略发展顾问部董事 魏晓龙大慈大恩文化传播有限公司董事长 刘冬冬好屋中国成都公司总经理 王妍新浪乐居四川总经理 陈阳置信康嘉逸居品牌策划经理 黄磊品智家科技运营总监 廖俊雄

主持人：养老地产这个话题一直都很热，但养老地产这个模式一直不温不火。养老地产需求很大，但困难很多，包括政策支持不够，营销模式陈旧，产品打造创新不多等造成目前的困境。

目前，在成都市场只听说过崇孝和西蜀银杏园，那么目前养老地产在市场情况是怎么样的？

魏晓龙：目前较为主流的是美国和日本的模式。美国的商业化养老非常成熟，日本的社会公益性养老做得很好，未来这两种模式都会在中国出现。养老地产的模式在国外是很成熟的，只是在国内现在还在摸索阶段。未来的养老市场是90/7/3格局。也就是说，90%的人还是传统的居家养老，7%是社会公益性养老，3%才是商业性的养老市场。中国是人口大国，3%的客户规模也非常大。

黄磊：国外的养老模式都是我们可以借鉴和参考的，但是如同大家所说，中国的社会现状以及传统文化理念，都需要做落地性的探讨和试水。

刘冬冬：不能办成等死区，要有人气和中、轻、小。以房养老不是新建社区，倒抵押，风险操作。目前民政部的华龄集团一直没有找到方法，配套成难题。

王妍：目前养老地产概念已经被引申为养生地产，而且老年人最需要什么？除了医疗和关怀，还需要家人陪伴，儿孙绕膝。

主持人：那么问题来了，就像任志强坚持商品房是给富人修的，低端人群应该由政府保障房负责，养老地产其实一直定位高端老人群体。既然定位是清楚的，那瓶颈到底在哪里？

魏晓龙：养老产业是民生性产业，不是只定位于高端人群的。养老地产和养生地产的概念都还落脚在地产，跟我们所谈的养老产业范畴不一样。地产只是养老产业的一个载体和环节。

据我的了解，目前国内参与养老产业的有5大主体：地产商、外资运营商及投资商、国内运营商、大型国企及政府机构、保险资本。按照国外的模式，养老跟金融保险的关系非常密切。相信在中国，未来养老市场的主导者是5大参与主体中的保险资本。

从产业运营模式讲有6大模式：地产开发模式、专业运营模式、医养结合模式、险资嫁接模式、候鸟度假模式、田园休闲模式。大家通常比较关注的是地产开发模式，就是大家通常说的养老地产。其实养老是一个大产业，载体的开发建设只是其中一个环节。后期的运营服务和资本化，才是养老产业的核心。

黄磊：人群的定位上来说，目前房地产开发企业转型做养老地产的定位都是高端消费人群，而对于大部分的客群而言还是在依赖于家庭养老，应该说是有钱有闲的中高端客户人群。对于现今社会的中老年客户群而言，量已经很大了，需求也越来越明显。但是这个方面很难越得过去，因为受国情和文化所影响。

所以考虑更多的是，如何满足这部分对老年生活有更高品质需求的客户人群，使老有所为、老有所乐，这就是前端养老，定位在45-65岁左右的中老年人群当中。中端的机构养老，以及后端的介助养老，都应该被包含进去。对于养老产业层面而言，范围当然更宽泛。

廖俊雄：养老地产不应该专业化，更好的模式是把养老功能融入地产中，让普通生活小区具备完整的养老能力，真的建成小、青、老的共同乐园才能避免成为“等死区”。多从人性需求出发，不要用金钱和物质来替代人伦天性。

研究价值价格的太多，把需求转化成价值的太多，维护人伦天性的商人太少，现在的经济学都是末日经济学，基本不愿意着眼于长远。考虑十年后的就算长远了，考虑一代人两代人的只会被耻笑，但是养老这个话题，其实涉及到一个社会的文化根本，以及后代的人生价值观的生成，可以说是死生之事不可不大。

陈阳：养老产业，并不必然与地产结合，我们现在提到养老地产，更多是地产企业的一种分类，回归养老产业本身，出发点更多是如何将养老的方方面面考虑到。之所以我们国家会出来养老地产，一方面与土地财政有关，一方面更是地产企业概念的需要。所以出现很多偏远地块做成了养老地产概念，而且真正的配套、服务是系统，而不是拼凑。

黄磊：只是房地产企业具有一些核心的先天优势，再加上政策的引导，养老地产中国化特色就来了。如果不追求短期，按利润率要求，可以形成系统化的产业考虑，细化养老服务。

主持人：是的，养老产业和养老地产的概念还是不同。养老地产，是依托于房地产业为载体的综合性服务产业。那么在国家引导的背景下，作为地产企业，有没有现实的市场操作空间？是否可以结合各自公司情况谈谈？

黄磊：置信最初做产业发展的时候，进入的是医学园区建设，进而做机构养老，再到现如今的旅居养老。旅居养老定位于前端养老，我们更愿意跟我们的中老年客户群体提“享老”，因为他们都是一群活力老人。

现在打造的是分权分时交易置换平台，结合国外的分时度假模式，为中老年人提供一种快乐、轻松、实惠的旅居慢生活体验。在实际操作中，我们在全国各地连锁化布局旅居养老公寓，实现会员的全国旅居。

运营服务上是一项细活，我们现在所专研的针对于中老年客户的服务，主要立足在五大方面，旅居生活服务、康体养生服务、营养膳食服务、文化休闲以及私人旅游，这个是仅仅针对于我们的旅居客户群体而言。

置信旗下亲睦家的鹭湖宫健康公寓，就是刚才提到模式。另外，置信旗下康嘉逸居旅居养老公寓，位于青城山的青城园、温江的杏林园、峨眉的峨眉园等项目，是旅居养老系列的。分属不同公司，但同属置信集团。

魏晓龙：我们服务的是在滇池边的一个大型养老养生项目，叫七彩云南古滇名城国际养生养老度假区。这个项目规模较大，是集合多种模式于一体的，有地产开发，也要专业运营和旅游度假。

主持人：开始魏晓龙总结的美国的商业性养老和日本的公益性养老，其实说到了产业背后更重要的东西：不同国家社会保障制度的不同。日本和欧洲是福利性社会，而美国是商业保险。奥巴马的医保改革方案就是想覆盖更多普通民众，但都争议不断。

两种不同社会保障制度模式之下，作为房地产企业，其参与养老产业的角度和盈利模式也应该是不同的。个人思考，中国的政策和市场环境更加特殊。企业要探索成功的模式，还是要立足国情。