“青铜时代”先期布局 保利地产发力养老产业

2016年1月，华夏人寿保险进驻广州珠江新城保利克洛维。据悉，双方在签约基础上，将在养老产业、网络创新方面进行战略型尝试和布局。这也是继2015年11月保利地产(600048,股吧)与太平人寿达成战略合作后，保利集团在养老产业方面与金融机构再度携手。

在2012年已经跨越千亿销售门槛的保利，并不急于跑过2000亿，而是强调在地产主业做大做强的同时，培育新兴产业、挖掘新的利润增长点。

其中一个重点就是养老。东方证券分析师竺劲认为，在去年提出的5P战略中，“养老地产是保利目前发展最快、布局最清晰的战略方向。”

但保利地产副总经理胡在新并不讳言当下环境中的养老产业尚处在微利阶段，保利也并不急于实现盈利，首要考虑的问题应是服务内容和商业模式。

胡在新续称，十年以后养老产业的需求规模必定很大，五年之内市场会在动荡与徘徊的过程中探索出适宜的定位与模式，趋于成熟。未来五年时间内，保利将在养老产业的固定资产与运营资金投入预计50-60亿元。

三位一体全产业链“目前大家的发力点还集中在机构养老。”保利地产董事长宋广菊曾表示，从实际情况而言，中国的老年人对于传统的家庭关怀以及情感需求依然是中国养老产业发展不可忽视的因素。

因此在“9073”养老服务体系中，居家和社区养老将是企业下一个掘金方向。宋广菊说，“我们认为，机构养老的专业服务体系，未来可以向社区进行延伸，形成专业和客户的良性互动。”

保利地产自2012年开始筹备首家养老机构“和熹会”，2015年正式进军社区居家养老领域并开始全国布局，在社区中设立的“和熹健康生活馆”同时也是居家养老的基站，并采用O2O运作模式，研发线上健康养老云平台，对所有的客户资源进行大数据管理。

“未来我们可以利用这些大数据资源，与我们的养老机构、甚至其他外部机构合作。”宋广菊解释道。

到2015年，保利已经完成养老全产业链布局。包括实现居家、社区、机构养老三位一体，以及一纵一横战略落地。

胡在新介绍道，“保利体系内项目是保利养老的依托。同时，也会市场化地选择具备运营价值的项目。扩张方式是多元的，合作共营或品牌管理输出等，各种模式都可以探讨。无论是哪种方式运营的合作，和熹会的服务都是一致的。”

具体到布点，则以一线城市为主，二线老龄化程度较高的城市为辅；优先考虑核心城市的核心区域，其次考虑交通、资源好的相近区域。

在2015年11月的老博会上，保利地产作为首任轮值主席单位，邀请了来自东南亚和日本、美国等国家的公司前来交流。胡在新告诉记者，保利正准备成 立海外研究中心。“我们已与国际上部分行业领袖做过不同层次的接触和探讨，考虑建立合作关系，同时推进国内、国外两个市场的发展。未来五年时间内，保利将 在养老产业的固定资产与运营资金投入预计50-60亿元。”

　　借力金融扩规模

养老产业目前在国内都是微利行业。

在竺劲看来，“总体上，老年产业是一个捡芝麻的行业，只有把很多业务都捡起来，才有希望赚钱。”

保利地产内部曾经算过一笔账：从投资来看，若按单个养老床位20万的投资估算，要实现100个养老机构、2万张养老床位的运营，仅前期投资就要40亿元。前后加起来的资金投入量并不亚于房地产开发项目，但回收期却远长于后者。

引入金融资本促成规模化发展，变得尤为迫切。

“产业基金在当前投入和培育阶段特别（被）需要。”2015年11月，宋广菊在保利地产与太平人寿达成战略合作的会议上如是说。

近期，华夏人寿保险进驻广州珠江新城保利克洛维。据悉，双方在签约基础上，将在养老产业、网络创新方面进行战略型尝试和布局。

“寿险资金和养老社区有天然的耦合度”，胡在新说道，“我们的策略是轻重资产要分开，投资和服务分离。专门设立的养投公司将用做投资，运营就交给和熹会。”保利创新产业投资公司未来也会在养老领域挖掘有价值的投资标的。

保利地产计划利用5年左右的时间实现逐步盈亏平衡，进入稳健运营阶段；用10年左右的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，争取实现上市。

“真正产业收费的项目多分布在有人员成本、产品成本的服务项目中，但现在最重要的还是把服务需求、服务内容与商业模式探索出来。”胡在新总结道：养老盈利贡献主要还是体现在专业的服务费用（如护理、康复、医疗等服务内容）上。

　　养老产业的“青铜时代”

保利地产将养老产业市场称作处在“青铜时代”，也可被视为百家争鸣的时代。但在五年之后，模式差异会决定一家企业的养老产业是否能够继续存活。

“养老产业必将迎来一个快速发展的黄金五年。”宋广菊称，“未来五年，与保障和改善民生息息相关的养老产业，肯定会得到各级政府更多的资源和政策倾斜。”

巧合的是，在老博会举办的当月末，就有国务院办公厅转发九部委通知，涉及推进医养结合的规范制定与人才培养规划，鼓励社会力量兴办相关机构等。

而当前，缺乏政策支持的养老产业仍面临诸多障碍。

最根本的是国内缺乏长期照护制度和养老介护保险立法。“我们的同事曾去日本学习，发现当地养老产业发达，养老介护保险是支撑整个产业的重要制度安排。”胡在新表示。

此外在国内，推进养老产业还缺乏补贴与政策支持。由于前期投入大且回报周期长，在养老项目运营初期难免面临亏损困境。而养老产业用地以商住用地为主，地价和租金成本较高，亦是一种负荷。

虽然养老机构并不能完全代替医院，却也逐步承担了医院的部分职能。因此打通有资质的相关机构的医保通道也能为老人减轻负担。

长期来看，保利地产预计，养老产业在十年后将有十万亿级市场，到2030年在GDP中的占比将会更高。在美国，包括养老在内的大健康产业所在GDP比率在17%以上，而目前国内还没超过6%，成长空间可期。