楼市噩梦或来临 老龄化危机不可小觑

截至2015年底，我国60岁及以上老年人口2.22亿人，占总人口16.1%。其中65岁及以上人口1.4386亿人，占总人口10.5%。

按国际标准，如果一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的比例达到10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，就进入了老龄化社会。有专家由此表示，中国已于2001年进入了老龄化社会。

老龄化社会的到来，势必带来消费结构的变化。

从中国人的消费投资特征看，30-50后重视养老医疗，60后重视健康消费，70后更重视品牌，80后喜爱休闲娱乐和互联网消费，90后重视休闲、娱乐方面的消费，购房需求下降。

原国泰君安首席宏观分析师任泽平就表示，房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分，人口出生数量领先住宅开工数量20年，20-50岁是适龄购房人群，2014年前后房地产投资到达长周期拐点，后房地产时代的典型特点是“总量放缓、结构分化”。

这句话翻译过来就是，要买房的人变得越来越少，但在北上深广等城市房子会供不应求。

有人或许会说“以房养老”模式，是房地产在老龄化社会中发展的一个机会点。

“以房养老”是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金，期间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、 使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

但我们看到，截至目前，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市只有60户投保，并且仅有一家保险公司推出了相关产品。因为绝大多数老人还是希望把房子留给孩子。

他们一来是担心政策不成熟，害怕最后“没房也没钱”；二是是房价确实太高，老人以房养老了，子女却买不起房，老人们又能真正安度晚年吗？而大多数老人想把房子留给子女，那么未来的购房需求还会向现在这么强烈吗？

房地产还有机会吗？

可见，“老龄化社会”给房地产制造了不少困难，因为老年人对于住房的需求越来越少，而新生代对于买不买房，仍不确定。

但这让邦也想到一个现象：两年前一份叫《“90后”压根儿就不买房》的演讲PPT广为流传，随后“叫卖情趣用品”的90后创业红人马佳佳成为名人，并一度成为开发商眼中的红人。

为什么“马佳佳们”会一夜成名？因为楼市大佬们开始审视马佳佳背后的新一代消费群体。

原因很简单，人口带来的需求衰减问题，无法搞定；那么他们就必须要搞定新的消费载体——90后。

但邦爷还想提出一个角度：房价不止取决于供求，还取决于人口流动。我们以老龄化程度很高的上海为例。

据“上海市老年人口和老龄事业监测统计调查制度”统计，截至2014年12月31日，上海市户籍人口1438.69万人，60岁及以上老年人口413.98万人，占总人口的28.8%，也就是说每3人中就有1个60岁及以上老人。

上海老龄化严重，但邦爷要提醒你看另外一组数据：

上海2000年的常住人口为1670万左右，到2010年达到2300万左右，增加630万左右，增幅为38%。

也就是说，上海虽然老龄化严重，但人口的流动性也在增强。人口迁徙其实侧面体现的是城镇化的过程。任泽平则表示，人口迁移边际上决定不同区域房市，根据国际经验，人口将继续往大都市圈迁移聚集。

而人口流动的加速，对区域房价来说，是很重大的影响因素，他不仅会带动城市核心区域房价支撑力，还将带动人口外溢区域（即城市周边新兴区域）的房价走势。

日本养老地产模式的启示

事实上，作为老龄化问题严重的国家，日本在养老方面的经验值得中国借鉴。

目前，日本老年人居住模式主要有两代居住宅和养老院。

两代居住宅即日本在公共住宅里特别设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都作了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上作了相应处理，以方便愿意和子女共同居住的老人。

养老院则具体分为公立、低费和完全自费三种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。同时，日本现在不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动，主推“小规模多机能的社区养老”。

“日本的养老业发展成熟。我们现在看到的业态，在城市中央、商业区主推小规模多机能的社区养老服务，是几代发展下来的。”万科杭州养老事业部拓展总监苏 彬灿对房掌柜表示，“未来中国的养老产品形态，在城市中心应深耕家居养老服务。万科目前在杭州萧山区的‘海上明月’项目就是对住宅、商业、养老业态的组 合。”

“养老社区是对居家养老的补充。未来万科将在城市近郊建设大的养老社区，‘随园嘉墅’就是未来养老社区的雏形。”苏彬灿进一步表示，“对比中国和日本，从服务和产品上我们会借鉴日本。”

“养老地产的开发，最后的重心应该是社区养老，这样的项目开发才会更加有市场价值。”严跃进表示。