2020年将遇老龄化最大浪潮住房负影响显现

发布日期：2016-09-19 浏览次数：393

据国家统计局数据，截至2015年末，中国常住人口城镇化率为56.1%。城镇化空间还很大，而农村人口进城，必然产生对城镇住房的需求。目前相对低的城镇化率，被不少学者当作中国经济具有很大发展潜力的理由。

然而，近年来农民外出务工人数持续下降，出现了一种“逆城镇化”的现象。国家统计局调查结果显示，2012年~2015年农民工总量增速分别比上年回落 0.5、1.5、0.5和0.6个百分点。2015年外出农民工新增数量甚至不及2010年的1/10。除了经济增速下行导致就业机会减少外，恐怕与人口老龄化有关。2015年，中国60岁以上的人口占总人口的比重达到16.15%。

2020年将遭遇老龄化最大浪潮住房负影响显现！

在中国房地产报记者统计的2015年全国38个典型城市老龄化程度排名中，老龄化问题严重的城市主要集中在江苏、辽宁、浙江三省，占据榜单前10名中的8 席。像南通、嘉兴、舟山、湖州、鞍山这类二三线城市，老龄化程度已经超过22%，这意味着这些城市每5个人中，就有超过1个人为60岁以上的老年人。而在东北三省，老龄化严重的同时还存在人口持续负增长的问题，这对当地房地产市场的可持续发展已形成拖累。

全国38个典型城市老龄化程度排名中，上海以30.2%的老龄化水平位居第一，北京的老龄化程度高达23.4%，位居第7名。不过，在城镇化进程下，北京、上海、广州、深圳仍然是主要的人口流入地，年轻务工人员的流入有利于缓解这些城市的老龄化速度。去年房价暴涨最严重的深圳，则是全国最年轻的城市，老龄化程度仅6.9%，这也从侧面体现了人口老龄化与城市房地产市场发展的相关性。

中国最严重的人口老龄化冲击波还有不到4年时间就会到来。中国老龄科研中心副主任党俊武在接受中国房地产报记者采访时表示，1962年~1972年中国前所未有的人口生育高峰，称为“60后”，这些人群将在2020年之后逐步进入老年人行列，届时中国将进入“人类历史上人口老龄化最大的一个浪潮”。不过，党俊武预计此次老年潮的到来，对中国房地产市场5~10年内的影响并不大，“老龄化和房地产市场之间关系很复杂，而且效应的传导需要时间。”

“在老龄化形势严峻的东部二三线城市，人口结构对楼市的负面影响较大。除了看城市的老龄化程度，还要看当地是否有扩容空间，如果扩容空间有限，房企要慎重进入。”党俊武同时表示，并不是说人口老龄化后对房地产市场就没有需求，相反，今后房地产市场去库存和长远发展，都应该考虑到人口快速老龄化后各年龄群的住房需求。

老龄化遇上城镇化

一线城市房地产需求仍旺盛

人口红利是影响房地产市场需求的一个重要因素。一般而言，人口总量增长、劳动人口增长、购房适龄人口（25至49岁）的增加，都会导致购房需求增加。反之，则会导致购房需求减少。

2020年将遭遇老龄化最大浪潮住房负影响显现！

国家统计局发布2015年统计公报显示，去年16至59岁的劳动年龄人口数减少487万至9.1096亿，在全国总人口中占比由2014年末的67%进一步降至66.3%。同时，老龄化水平则在逐年提高。

人口老龄化，是指60岁以上老年人口或65岁以上老年人口在总人口中的比例超过10%或7%。按照这个标准，中国早已进入老龄化阶段。2015年年底，中国老龄人口比16.15%，较2014年上升近0.65个百分点。从2016年到2025年，中国社会将经历一个“超速老化”的阶段。2020年之后，中国将迎来“人类历史上人口老龄化最大的浪潮”。

国家卫生计生委家庭发展司司长王海东预测，到2050年，60岁以上人口占比将达到33%，意味着届时每3个中国人当中就有1位老年人。在未来30多年里，“二孩政策”对中国人口结构和老龄化趋势产生不了根本性的影响。“二孩政策”主要影响的是 “体制内”的一部分人，但对农村以及城市中的很大一部分人影响较小。“体制内”这部分人，教育水平普遍较高，生育率较低，即便放开“二孩政策”，也无法根本改变人口结构。

而中国购房人群构成也将迎来拐点。根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约5.43亿、5亿。也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生重大改变，甚至可能出现结构性购买力不足。

截至2015年底，北京市60岁及以上户籍老年人口约315万，占总人口的23.4%。据北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵预计，2030年北京将达到重度老龄化，户籍老年人口占比超过30%，随后进入超老龄化社会，这一高比例将持续50年以上。

广州的人口老龄化速度也较快。2015年广州市户籍60岁以上的老年人口为147.5万，占总人口的17.07%。广州市老龄办书记彭景团表示，照这种趋势发展下去，预计2020年广州老年人口将达到185万，老龄化比重将增加到20%。而深圳2015年底户籍老龄人口23万，老龄化率6.9%，没有达到联合国老龄化社会比例的标准。不过，有关数据显示，5年之后深圳将迎来爆发式“银发浪潮”,在2020年深圳人口老龄化率将攀升至9.7%，进入老龄化社会。

“在一线城市，人口老龄化对房地产的影响还看不清楚。毕竟在北上广这三个特大型城市老龄化问题再严重房地产需求还是很大。像日本东京老龄化程度也很严重，但是对东京房地产市场的影响也并不大。”党俊武表示，但是对于东部老龄化严重的二三线城市，尤其是扩容量不大的城市，老龄化对当地房地产的负面影响越来越显著。

老龄化遭遇人口负增长

辽宁四川老龄化问题更严重

华东是中国老龄化程度最深的地区。在38城老龄化程度排名前10的城市中，江浙沪城市占了7席。除上海外，其他分别是南通、苏州、无锡、嘉兴、舟山、湖州，这说明长三角地区人口结构呈同步老化趋势。

2020年将遭遇老龄化最大浪潮住房负影响显现！

从各省(自治区)老龄化程度排名看，江苏、辽宁、四川、浙江、山东排在前5名，2015年底人口老龄化比率分别为21.36%、20.59%、20.38%、20.19%、18%。

官方数据显示，截至2015年末，浙江省60岁及以上老年人口984.03万，占总人口的20.19%。其中，浙北和浙东的杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山等市老龄化程度均超过20%，平均为22.27%；浙西和浙南的温州、金华、衢州、台州、丽水等市，老龄化程度相对较低，平均为18.06%。

而像南通、湖州、嘉兴、绍兴、舟山这样的三四线城市，房地产市场仍面临去库存难题。

老龄化问题更为严重的是人口持续净流出的辽宁、四川、安徽等地。

第六次全国人口普查数据显示，10年间安徽人口净流出人数约为891万，位居全国第一位。10年间，四川人口净流出人数约为778万。而东北三省的情况尤其引人注目，在面临经济下行压力的同时，三省总和持续多年人口净流出，并且生育率远低于全国平均水平。

来自辽宁省统计局的最新数据显示，根据1%人口抽样调查推算，截至去年末，全省常住人口总数为4382.4万，相比2014年，2015年辽宁常住人口减少9万。这是17年来，辽宁常住人口总量首次出现负增长。

截至去年年底，辽宁省60周岁及以上人口902.4万，占总人口的20.59%，这意味着平均每5个辽宁人中就有1位老人。其中，65周岁及以上人口 561.9万，占全部人口的12.82%。相比2014年，去年全省新增60周岁及以上人口51.3万，人口老龄化趋势进一步加剧。