“以房养老”有需求但推行难 租房养老或更现实

房子是VIP会员“敲门砖”还是金融游戏的工具？专家直指这一养老模式的潜在风险。记者了解到，传统的“以房养老”模式有需求但推行困难重重，早期的试点目前已处于停滞状态。

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养老院用老人住房向银行抵押贷款

“花1000多元享受原先5000多的贵宾服务，其实并不难。”这是普陀区一家民办养老院工作人员向记者展示的“捷径”，“只要你肯把老人的房子交给我们就可以了。”

花千元享“贵宾待遇”

在这家养老院中，给老人安排了不同待遇的“套餐”，从两人公寓房到九人公寓房不等，价格最便宜的要2600元，最贵的则超过5400元。

记者以家中有老人想入院为由前往暗访，得到了院方人员的热诚接待。当得知老人收入不高，但家中有一套产权房时，对方立马表示，养老院内有一种“以房养老”的模式，完全可以花小钱享受贵宾待遇。

“其实很简单，就是让老人和我们签订协议，允许养老院向金融机构提出申请，用产权办理抵押贷款。”该工作人员表示，如果贷款额度能达到100万元，则就可以每月1200元的付出享受二人公寓房的待遇，“相当于省去了4000多元。”

为了打消记者顾虑，该工作人员强调道，办理抵押贷款并不会更换产权方，而且每月的本金和利息由养老院来负责偿还，保证不会拖欠。“房还是你的，钱由我们来还，还能享受到VIP，非常划算。”

融资背后暗藏风险

听上去好像很不错，可这种所谓的“以房养老”真得如此便利吗？对此，上海市老年学会秘书长孙鹏镖指出，将老年人房产交于养老院，而并非直接由专业金融机构操作，这其中存在一定风险。更有专家认为，这更多像是民办养老机构投资方的一种融资渠道。

“由于生理心理普遍衰老，老年人对于法律条款的认识存在一定不足。”孙鹏镖表示，尽管产权人没有进行变更，但是抵押贷款的价格是否合理，中间是否有水分，老人很难了解当中的细节，“不排除一些机构或中介联手操纵房价的情况出现。”

另外，一旦民办养老机构的投资方出现财政危机，很有可能就会导致拖欠贷款的情况出现。“届时如果陷入到债务纠纷之中，即便此前有过合同协议，对于老人来说仍然是一件麻烦事。”孙鹏镖指出，当前对于“以房养老”并没有详细地法律法规予以保证，同时社会上也缺乏经过政府核准的机构专门从事该业务，老人还需谨慎而行。

现状

“倒按揭”服务4年不到就夭折

拿老人住房产权办理抵押贷款，其实并非传统的“以房养老”模式。所谓“以房养老”，简单地说就是通过自己拥有的房产来负担自己的养老支出，也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，具体的操作方法是:老人将自己产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金，从而可以补贴养老所需。

目前，本市户籍老年人口为315.7万人，老年人口比重已达22.5%。据预测，到2015年，老人总量将突破400万，比重接近30%。到2020年末，这个比例可能将达33%左右。在这种情况下，用老年人的不动产来盘活养老消费，不仅提供了一种新型的养老选择，也不失为养老保障的一种有益补充。

早在2007年时，上海市公积金管理中心就曾推出相关服务，不过现在已经停办。为何一个叫好的模式始终在沪难以推广，这其中颇为耐人寻味。

不仅如此，记者调查了沪上多达20多家敬老院，除了这家民办机构之外，无一家有“以房养老”的服务。

潜在纠纷令养老院生畏

提及“以房养老”，敬老院负责人都知道；想办“以房养老”，几乎全都摇头说没有。

“这个业务的推出，太容易产生纠纷了。”宝山区一家敬老院院长告诉记者，最让他们头疼的就是老人子女的态度。即便老人与院方签署了相关协议，但子女通常会以老人“糊涂”为由予以反悔，一旦打起官司，吃亏的往往是敬老院，“花不起那时间。”

徐汇区养老机构指导中心主任陆美玲就坦称，在该区下属的敬老院中，无一曾尝试“以房养老”。“传统的思想观念还是占了主流，不少老人宁愿把住房留给子孙，而不肯将其补贴在养老补贴上。”

“自助养老”早已停办

曾看好“以房养老”服务的，其实不乏专业机构。上海市公积金管理中心就是其中一例，2007年时，该中心推出了“以房自助养老”的服务，65岁以上老年人将自有产权房屋出售给中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋的房款在扣除租金、保证金及相关交易费用后全由老人自由支配。

然而，自推出后该服务应者寥寥。记者昨日拨打了公积金管理中心服务热线，工作人员明确表示，“早已经停止办理了”。

租房养老更受青睐

与其相比，靠出租用房费用住进养老院的模式倒是容易被老人接受。在部分养老院中，这样的老人比例可以达到近3成。

“拿租金来付养老院的钱，过世后房子还是子女的。”陆美玲指出，和“倒按揭”相比，“租房养老”由于产权不发生变化，更容易被接受。

不仅如此，一些老人中还诞生出“换房养老”的模式，就是拿一套大房换成两套小房，或是内环房变为外环房，当中产生的差价用于养老补贴。

思考

“以房养老”面临三道槛

“以房养老”在沪究竟是否有市场？这个问题似乎很难给出一个肯定的答案。一方面，传统模式几乎都“败走麦城”，而另一方面，却也有养老院对其进行“变种”，期望能吸引老人参与。

老年专家在接受记者采访时表示，传统养老观念的延续、缺乏专业机构支持以及房屋产权的年限，这些是“以房养老”能否推行的根本阻碍。如果不加以明确和解决，“以房养老”最终也不过是纸上谈兵而已。

养老观念需要更新

婚姻和房产，是容易导致老年人法律纠纷的两大因素。传统观念中，把自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，这让许多老年人和年轻人难以承受。

政府银行都需支持

而从金融市场 而言，“倒按揭”实际上是老人和金融机构“对赌”的一种模式，如果没有明确的政策扶持，很可能造成双方互不满意的状况出现。

最简单的一种可能，就是未来房地产市场的走向。如果房价大幅增高，老人肯定会产生“吃亏”的想法，但如果房价持续走低，则金融机构就会遭遇损失。由于不确定因素太多，加上又没有明确政府政策支持，这使得金融机构都不愿意参与其中。

产权期限亟待明确

另外，还有一个具体的问题，就是目前我国商品房只有70年产权，之后如何续权尚未明确。而大多数老人的住房距离这一期限恰恰最为接近，这让金融机构感到颇为棘手。

“到时候是否需要支付续租金，金额是多少，目前都不能确定。”工行杨浦支行信贷部的一位人士坦称，这种未知数也是阻碍“以房养老”试点的一大原因。