台湾进入高龄化社会 以房养老要考虑4大变数

        据台湾媒体报道，台湾地区已进入高龄化社会，加上少子化隐忧，未来退休的民众可能面临有房无子女照顾的窘境，因此银行开办的“以房养老”业务，也成为台湾民众退休金的来源之一。

      据了解，以房养老，主要适用于“有房子无现金”的退休族，透过银行贷款，将“不动产”转化为每月现金流，可作为生活费用。目前开办此业务的银行有9家，核贷案件有1千多件，金额尚未超过100亿元（新台币，下同），规模仍小，不过有逐渐受到注意的趋势。

      以房养老目前大约可贷款房价的7成，分30年逐月给付给贷款人。举例来说，如果房价2,000万元，可贷款7成是1,400万元，若以30年给付，每月可领3.88万元。另外，再按照累积贷款金额，按月支付利息。但想采用以房养老，有4个问题需要考虑。

➊每月可领取金额会因利息增高而逐年递减。以房养老的概念，类似逐月向银行借钱，累积贷款金额越来越高，例如，第1年每月贷3.88万元，1年后贷款金额累积到46.56万元，10年后累积贷款金额达465.6万元。需要缴给银行的房贷利息也逐月提高，扣除后每月可领到的钱逐渐递减。前述案例，一开始每月可领到3.88万元，但10年后可能降为3.1万元，20年后更低。

➋ 房贷利率变动，可能影响每月领取金额。目前利率水平低，约仅2%上下，不过利率是浮动的，未来若利率水平升高，房贷利息也会上升，扣除利息后每月可领取的生活费用，还会再降低。

➌ 通膨率高低的影响。若以60岁之后使用以房养老方案， 假设退休后可活到85岁，等于还有25年时光，未来的这25年通膨率与生活费用如何变动，原先预估的金额是否足够，仍是不得不面对的变量。

➍可贷款金额与屋龄、房屋价值有关。虽然最高贷款水平可达7成，但银行还是会依个别状况审定，若是屋龄过高，或房屋所在地段非属于蛋黄区，可贷款成数将打折扣。

      以房养老提供有房产无现金的退休族资金周转的管道，但是从以上4大变量来看，以房养老只能协助解决部分资金问题，最好只作为备案，而不是主要的退休计划。