加速布局养老产业：房企盈利难题待解

政策为养老产业开山铺路

养老地产的发展要从房地产行业的转型谈起。

在行情好的时候，由于“快周转”模式具有“赚钱快、规模增长快”的特点，所以房地产开发商都愿意做住宅开发，这时候的养老地产并未走上舞台。

在行情不好的时候，房地产开发商的转型拉开了转型的帷幕，养老地产成了房企的“香饽饽”。其中，“地产+养老”被视为房企转型的成功典型。

那又是什么牵动着房地产行情的好坏？无疑是政策。养老产业正是基于政策的开山铺路，才能逐渐自成一派走到今天。

2012年，党的十八大提出“积极应对人口老龄化，大力推进老龄服务产业发展”，这推动了养老行业的发展。

2016年10月，全国老龄工作委员会办公室、国家发展和改革委员会、民政部等25个部门联合印发了《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》，再一次让养老产业的建设引起关注。

2018年9月，国务院出台《完善促进消费体制机制实施方案(2018~2020年)》，取消养老机构设立许可，建立养老机构分类管理制度，进一步放宽市场准入。

2019年11月，为积极应对人口老龄化，按照党的十九大决策部署，中共中央、国务院印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，为到21世纪中叶我国积极应对人口老龄化提供了战略性、综合性、指导性文件。国家发改委有关负责人对此解读提出，要全面放开养老服务市场，引导规范金融、地产企业进入养老市场。

当政策鼓励某一产业的时候，必定有其原因。养老产业也不例外。它的改革也是伴随中国老龄化人口增加实施的策略。

近年来，我国人口老龄化趋势加剧。根据国务院《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》预计，2020年我国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，约占总人口比例的17.8%。80岁以上的高龄老人将增加到2900万人左右，独居和空巢老人增至1.18亿人左右，老年抚养比例将提高到28%左右。由此可见，我国进入人口老龄化社会的局面已不可逆转，人口老龄化是21世纪中国的新国情。

现实情况如此，又有政策铺路，养老产业成为万亿元蓝海已成事实，亦成为房地产开发商的投资“新贵”。据中国社会科学院预计，至2030年我国养老产业规模有望达13万亿元。

中国(深圳)综合开发研究院院长、首席专家樊纲表示，涉及房地产新的消费增长点，包括旅游地产、养老地产等，其实都与新的消费能力密切相关。因此在这个变迁过程中要看到这些新的增长点，这可能不是人为的，而是自然发生的。

房企瞄准“夕阳红” 广阔蓝海

追溯房地产与养老产业的渊源，可以从2012年开始。

2012年，保利(北京)房地产开发有限公司(以下简称“保利地产”)试水养老产业，设立首个医养结合型长期照护机构北京西山和熹会。2013年12月，保利地产在北京发布居家、社区、机构“三位一体”养老战略。

绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城”)涉足养老产业比保利还早。2011年，绿城就组建学院式养老运营平台“绿城颐乐教育公司”，运营管理颐乐学院。

而真正让绿城的养老事业发扬光大的是始建于2012年的乌镇雅园项目。位于浙江省桐乡市乌镇的雅园以养生养老、健康医疗、休闲度假三大主题为定调，是绿城学院式养老的一个进阶。而3.5万平方米的颐乐学院和7.3万平方米的国际康阳中心进一步提升了老年人的居住条件。

由此来看，房企进军养老产业，更多的是摒弃传统意义社区、居家养老，专为“中产阶级”养老而生。所以养老地产布局的形成具有和房地产行业布局高度一致的特点。

恒大研究院发布的专题报告显示，养老地产主要集中在老龄化程度高、人均支配收入高、医疗水平高的京津冀、长三角、珠三角、川渝城市群四大区域。其中，京津冀养老地产以自持为主，提供多样化产品服务；珠三角则以销售型为主；长三角养老地产多处于城郊，售价低于其他地产项目。

在普惠养老领域，万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)做得较为成功。2010年，位于北京市房山区窦店镇的“万科幸福汇”成万科进军养老地产的首个试水项目。

“租售并举”模式成为万科后续开发养老项目的重要举措。如北京欢乐谷、青岛万科城也都相继嵌入养老项目。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，租售并举的具体方式为出售老年公寓，自己持有并运营社区内的康复和养护中心。这样既可以获得出售物业服务带来丰沛的资金收益，还能产生持续稳定的营运现金流，支持园区长期运转。

万科高层也曾公开表示：“未来北京万科每一个项目，都将拿出一栋楼自持，做养老服务。这种在自家小区养老的方式就比较接地气，价格也不像其他地产养老项目那么贵。”

不过在开发普惠养老模式同时，万科同样没有放弃高端养老。位于浙江省杭州市的良渚文化村是万科“城市养老服务综合体”代表项目。其中就涵盖自理公寓、护理公寓和医疗等高端服务。

与万科专注养老服务的模式不同，恒大地产集团有限公司(以下简称“恒大”)的做法则完全是以地产带动一切。作为恒大健康的拳头产品，恒大养生谷旨在打造健康养生养老综合体，已在三亚、西安、郑州、镇江、湘潭、南京、云台山、重庆、沈阳、梧州、呼和浩特、沧州等城市建设了养生谷项目。

养生谷包括颐养园、长乐园、康益园和亲子园，通过整合世界一流的医疗、养老、养生及商业保险等资源，借助会员制服务平台，为会员提供游、学、膳、住、健、护等388项养生服务、389项健康管理服务、90项养老服务、5大类保险、852项设备设施。

在万科、恒大、保利等房企巨头的带动下，越来越多的房地产开发商竞逐养老地产。

日前，龙湖地产有限公司旗下养老公寓椿山万树·成都梵城颐年公寓亮相成都。继布局重庆、上海、北京等城市后，龙湖椿山万树继续聚焦一二线城市，落地“空间即服务”战略，助力中国大健康体系建设。

不仅大型房企青睐养老地产，一些中小房企在转型的道路上也纷纷发力。

比如广州富力地产股份有限公司开展了医疗与养老地产两大业务板块。资料显示，该公司目前已有3个项目处于筹建阶段，分别为广州番禺旗舰康养综合体、惠州龙门南昆山颐养公馆、天津富力新城养护中心，项目均将于2020年装修完毕，2021年正式开业。

盈利硬骨头 怎么啃？

近年来，尽管房地产企业纷纷踏足养老产业，但真正赚到钱的屈指可数。对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为摆在每个房企面前的难题。有房企甚至坦言，养老地产基本上还处于普遍亏损的状态。

以融创中国控股有限公司(以下简称“融创中国”)为例，融创中国董事会主席孙宏斌曾坦言：“这是个巨大但很难做的行业，找不到合适的商业模式。”

融创中国执行董事、执行总裁兼北京区域集团总裁荆宏也表示，这个行业基本还处于普遍亏损的状态，现在并不挣钱，很多企业都是通过房地产利润反哺养老产业。

易居房地产研究院研究总监严跃进表示，我国养老地产目前仍处于起步阶段，各类房地产企业的盈利模式主要有以下几种：销售房产、挣租金或者会员费、租售并举。三种盈利模式各有利弊，自持需要有强大的资金流和一定的产品开发能力，能够很好地把握老年人群的关键需求；租赁、会员制需要拥有娴熟的运营能力和优质的服务能力。

从运营模式看，养老地产多为租售并举。具体方式为出售老年公寓，自己持有并运营社区内的康复和养护中心。

然而，这一切只是“看上去很美”，真正想在养老产业分食“蛋糕”，房企显然还没有找到愿意为养老地产买单的“金主”。“房地产+养老”，究竟是房地产“入侵”养老产业，还是这本身就是养老产业的内需？

从中国现阶段购房者的用户画像看，鲜有老年人买房。中国虽已进入老龄化社会，但存在一个重要的问题：有一大批人是“未富先老”。

因此，摆在房企面前更多的还是现实问题。例如，目标客户没有找到、没有持续收入，养老项目运转不起来，继而项目陷入恶性循环，运营服务不好，更没有客户上门。

这也催生了一种行业现象。有分析人士举例称，一些房企拿到项目后会先考虑住宅开发回笼资金快的项目。比如，以养老地产的名义先拿1000亩地，其中600亩规划成住宅，以保证项目盈利。

对此，业内专家表示，养老地产不能只着眼于盖楼，后期的运营服务才是根本核心。这也是房企想要在养老产业成功必须遵循的原则。

对于目前房企养老地产盈利难的问题，相关专家建议，布局养老地产可发挥房企建住宅的优势，但是养老地产并不简单属于“地产+”，更多应该是提供养老服务，特别是医疗服务和护理服务。这些服务房企并不擅长，可以和一些国内外的医疗机构和养老机构合作。

此外，也有房企相关人士表示，尽管利好政策出台密度加大，但关键问题尚未破解，实际操作中，存在制约养老产业发展的瓶颈问题，比如融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费、津补贴、监管等，政策体系尚需进一步完善。